Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleChallans (85)
Surface50m²
Coût Total90 392€
Loyer Annuel8 589€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois-751€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 998 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m² - Appartement À Vendre

Orpi Challans Agence des Halles vous propose en EXCLUSIVITE au sein d'une résidence sénior avec services, en plein centre-ville de Challans dans un magnifique parc paysagé. Un appartement type T2 en rez-de-jardin. Vous y trouverez une entrée avec placard, cuisine aménagée, un cellier, une lumineuse pièce de vie ainsi qu'une salle d'eau rénovée et un wc indépendant. Le plus de cette appartement une cave. Référence agence : 198 Référence annonce : R57C-1SE-ZG0 Date de réalisation du diagnostic : 18/11/2022 Prix hors honoraires : 44 900 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 143 Charges prévisionnelles annuelles : 11000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 670 € et 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Challans
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85300
Coordonnées : 46.848248, -1.873673
Total : 90 392€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 86 400€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.32€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 17.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8589€/an
Fourchette totale : 589€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 7071€ - 10434€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 560,68 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 034 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-78 134€ (-61.0%)
Marge achat-revente :37 642€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 478,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 074,40€
Coût de l'assurance :8 135,28€
Taxe foncière : 858,94€/an
Soit par mois : 71,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 916,67€/mois
Soit par an : 11 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-751,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(730 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant installation et matériaux), Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant installation et matériaux), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Challans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 589 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 392 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 11 000 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 790 €
Revenus locatifs : +8 589 €
Charges déductibles : -51 790 €
Résultat foncier Année 1 : -43 201 €(Déficit de 43 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 290 €/an
Revenus locatifs : +8 589 €
Charges déductibles : -15 290 €
Résultat foncier Années 2+ : -6 701 €/an(Déficit de 6 701 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21801.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 589 €51 793 €3 109 €-43 204 €21 400 €21 804 €21 804 €
28 761 €15 212 €3 027 €-6 451 €6 451 €-21 804 €
38 936 €15 127 €2 943 €-6 191 €6 191 €-21 804 €
49 115 €15 040 €2 855 €-5 924 €5 924 €-21 804 €
59 297 €14 949 €2 765 €-5 652 €5 652 €-21 804 €
69 483 €14 855 €2 671 €-5 372 €5 372 €-21 804 €
79 673 €14 758 €2 574 €-5 085 €5 085 €-21 804 €
89 867 €14 657 €2 473 €-4 791 €4 791 €-21 804 €
910 064 €14 553 €2 369 €-4 489 €4 489 €-21 804 €
1010 265 €14 445 €2 261 €-4 180 €4 180 €-21 804 €
1110 470 €14 334 €2 149 €-3 863 €3 863 €-21 804 €
1210 680 €14 218 €2 034 €-3 538 €3 538 €--
1310 893 €14 098 €1 914 €-3 205 €3 205 €--
1411 111 €13 974 €1 790 €-2 863 €2 863 €--
1511 334 €13 846 €1 662 €-2 513 €2 513 €--
1611 560 €13 713 €1 529 €-2 153 €2 153 €--
1711 791 €13 576 €1 391 €-1 784 €1 784 €--
1812 027 €13 433 €1 249 €-1 406 €1 406 €--
1912 268 €13 286 €1 102 €-1 018 €1 018 €--
2012 513 €13 133 €949 €-620 €620 €--
2112 763 €12 975 €791 €-212 €212 €--
2213 019 €12 812 €627 €207 €---
2313 279 €12 642 €458 €637 €---
2413 545 €12 467 €282 €1 078 €---
2513 816 €12 285 €101 €1 530 €---
TOTAL275 122 €386 183 €45 074 €-111 062 €92 710 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 27 813 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -111 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €-1 935 €+3 739 €
3+1 804 €-1 857 €+3 661 €
4+1 804 €-1 777 €+3 581 €
5+1 804 €-1 695 €+3 499 €
6+1 804 €-1 612 €+3 416 €
7+1 804 €-1 525 €+3 329 €
8+1 804 €-1 437 €+3 241 €
9+1 804 €-1 347 €+3 151 €
10+1 804 €-1 254 €+3 058 €
11+1 804 €-1 159 €+2 963 €
12+1 804 €-1 061 €+2 865 €
13+1 804 €-961 €+2 765 €
14+1 804 €-859 €+2 663 €
15+1 804 €-754 €+2 558 €
16+1 804 €-646 €+2 450 €
17+1 804 €-535 €+2 339 €
18+1 804 €-422 €+2 226 €
19+1 804 €-305 €+2 109 €
20+1 804 €-186 €+1 990 €
21+1 804 €-64 €+1 868 €
22+1 804 €+62 €+1 742 €
23+1 804 €+191 €+1 613 €
24+1 804 €+323 €+1 481 €
25+1 804 €+459 €+1 345 €
Total+45 100 €-26 777 €+71 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →