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Détails du bien

Bien expiré
VilleHévilliers (55)
Surface137m²
Coût Total129 000€
Loyer Annuel11 027€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 474,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Hévilliers
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55290
Total : 129 000€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 123 800€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11027€/an
Fourchette totale : 717€ - 1177€/mois
Fourchette annuelle : 8606€ - 14128€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 259,62€
Coût de l'assurance :11 287,50€
Taxe foncière : 1 102,67€/an
Soit par mois : 91,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 137 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du sol en linoléum
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salons nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 2500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 2 salons × 2250€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hévilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 659 €
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -64 659 €
Résultat foncier Année 1 : -53 632 €(Déficit de 53 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 859 €/an
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -5 859 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32232.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 027 €64 663 €4 309 €-53 636 €21 400 €32 236 €32 236 €
211 247 €5 748 €4 194 €5 499 €--26 737 €
311 472 €5 630 €4 075 €5 843 €--20 895 €
411 702 €5 507 €3 953 €6 195 €--14 700 €
511 936 €5 380 €3 826 €6 556 €--8 144 €
612 174 €5 249 €3 694 €6 926 €--1 218 €
712 418 €5 113 €3 559 €7 305 €---
812 666 €4 972 €3 418 €7 694 €---
912 919 €4 827 €3 273 €8 092 €---
1013 178 €4 677 €3 123 €8 501 €---
1113 441 €4 521 €2 967 €8 920 €---
1213 710 €4 361 €2 806 €9 350 €---
1313 984 €4 194 €2 640 €9 790 €---
1414 264 €4 022 €2 468 €10 242 €---
1514 549 €3 844 €2 290 €10 705 €---
1614 840 €3 660 €2 106 €11 180 €---
1715 137 €3 470 €1 916 €11 667 €---
1815 440 €3 273 €1 719 €12 167 €---
1915 749 €3 070 €1 515 €12 679 €---
2016 064 €2 859 €1 305 €13 205 €---
2116 385 €2 641 €1 087 €13 744 €---
2216 713 €2 416 €862 €14 297 €---
2317 047 €2 183 €629 €14 864 €---
2417 388 €1 942 €388 €15 446 €---
2517 736 €1 692 €138 €16 043 €---
TOTAL353 187 €159 914 €62 260 €193 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €-6 420 €+8 736 €
2+2 316 €0 €+2 316 €
3+2 316 €0 €+2 316 €
4+2 316 €0 €+2 316 €
5+2 316 €0 €+2 316 €
6+2 316 €0 €+2 316 €
7+2 316 €+1 826 €+490 €
8+2 316 €+2 308 €+8 €
9+2 316 €+2 428 €-112 €
10+2 316 €+2 550 €-234 €
11+2 316 €+2 676 €-360 €
12+2 316 €+2 805 €-489 €
13+2 316 €+2 937 €-621 €
14+2 316 €+3 073 €-757 €
15+2 316 €+3 212 €-896 €
16+2 316 €+3 354 €-1 038 €
17+2 316 €+3 500 €-1 184 €
18+2 316 €+3 650 €-1 334 €
19+2 316 €+3 804 €-1 488 €
20+2 316 €+3 961 €-1 645 €
21+2 316 €+4 123 €-1 807 €
22+2 316 €+4 289 €-1 973 €
23+2 316 €+4 459 €-2 143 €
24+2 316 €+4 634 €-2 318 €
25+2 316 €+4 813 €-2 497 €
Total+57 900 €+57 982 €+-82 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
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