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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface107.3m²
Coût Total408 400€
Loyer Annuel33 478€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+408€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 107.3 m²
Prix au m² : 3 122,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Non meublé

Situé à l'extrémité sud-est de la commune de Courbevoie, Au sein de la très recherchée résidence Les Damiers, idéalement située en plein cœur du quartier d'affaires de La Défense, découvrez ce bel appartement familial de 5 pièces développant une superficie de 107 m². Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une cuisine indépendante, ainsi que d'un séjour baigné de lumière ouvrant sur une agréable terrasse de 10 m², exposée Sud-Ouest, offrant une vue dégagée. L'espace nuit propose quatre chambres, une salle d'eau avec WC, une salle de bains, un WC indépendant ainsi que de nombreux espaces de rangement, garantissant un confort de vie optimale. Une cave en sous-sol complète ce bien. Travaux de rafraîchissement à prévoir ! Les atouts : Emplacement privilégié au cœur de La Défense Terrasse de 10 m² exposée Sud-Ouest Appartement lumineux Nombreux rangements À proximité immédiate des transports (métro, RER, tramway et gare) et de toutes les commodités, cet appartement réunit tous les critères recherchés pour une vie citadine confortable. Référence agence : 7080

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.889219, 2.253923
Total : 408 400€
Prix d'acquisition : 335 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 381 600€
Frais de notaire : 26 800€
Coût estimé : 26 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.3m²
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2790€/mois
Loyer annuel estimé : 33478€/an
Fourchette totale : 2210€ - 3521€/mois
Fourchette annuelle : 26523€ - 42257€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 211,01 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :773 741 €
Prix d'achat :335 000 €
Décote à l'achat :-438 741€ (-56.7%)
Marge achat-revente :365 341€ (47.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :408 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 001,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :102,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 103,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 900,91€
Coût de l'assurance :30 630,00€
Taxe foncière : 3 347,82€/an
Soit par mois : 278,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 789,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 382,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :407,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture murs et plafonds
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:14 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures), Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant ponçage et vitrification du parquet, peinture murs et plafonds), Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 800€ (incluant mise à jour du tableau électrique et ajout de prises), Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie générale: 6000€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie), Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 478 €/an
Calcul : 2 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 408 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 225 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 476 €
Revenus locatifs : +33 478 €
Charges déductibles : -64 476 €
Résultat foncier Année 1 : -30 998 €(Déficit de 30 998 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 876 €/an
Revenus locatifs : +33 478 €
Charges déductibles : -17 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20298.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 335 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750 €(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 478 €64 489 €13 316 €-31 011 €10 700 €20 311 €20 311 €
234 148 €17 531 €12 958 €16 617 €--3 694 €
334 831 €17 161 €12 588 €17 670 €---
435 527 €16 778 €12 205 €18 749 €---
536 238 €16 382 €11 809 €19 856 €---
636 963 €15 974 €11 401 €20 989 €---
737 702 €15 551 €10 978 €22 151 €---
838 456 €15 114 €10 541 €23 342 €---
939 225 €14 663 €10 090 €24 562 €---
1040 010 €14 197 €9 624 €25 813 €---
1140 810 €13 714 €9 141 €27 095 €---
1241 626 €13 216 €8 643 €28 410 €---
1342 459 €12 701 €8 128 €29 757 €---
1443 308 €12 169 €7 596 €31 138 €---
1544 174 €11 619 €7 046 €32 555 €---
1645 057 €11 051 €6 478 €34 007 €---
1745 958 €10 463 €5 890 €35 495 €---
1846 878 €9 856 €5 283 €37 021 €---
1947 815 €9 229 €4 656 €38 586 €---
2048 771 €8 580 €4 007 €40 191 €---
2149 747 €7 910 €3 337 €41 837 €---
2250 742 €7 217 €2 644 €43 525 €---
2351 757 €6 501 €1 928 €45 255 €---
2452 792 €5 761 €1 188 €47 030 €---
2553 848 €4 997 €424 €48 851 €---
TOTAL1 072 318 €352 827 €191 901 €719 492 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 719 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 030 €-3 210 €+10 240 €
2+7 030 €0 €+7 030 €
3+7 030 €+4 193 €+2 837 €
4+7 030 €+5 625 €+1 405 €
5+7 030 €+5 957 €+1 073 €
6+7 030 €+6 297 €+733 €
7+7 030 €+6 645 €+385 €
8+7 030 €+7 002 €+28 €
9+7 030 €+7 369 €-339 €
10+7 030 €+7 744 €-714 €
11+7 030 €+8 129 €-1 099 €
12+7 030 €+8 523 €-1 493 €
13+7 030 €+8 927 €-1 897 €
14+7 030 €+9 342 €-2 312 €
15+7 030 €+9 766 €-2 736 €
16+7 030 €+10 202 €-3 172 €
17+7 030 €+10 649 €-3 619 €
18+7 030 €+11 106 €-4 076 €
19+7 030 €+11 576 €-4 546 €
20+7 030 €+12 057 €-5 027 €
21+7 030 €+12 551 €-5 521 €
22+7 030 €+13 057 €-6 027 €
23+7 030 €+13 577 €-6 547 €
24+7 030 €+14 109 €-7 079 €
25+7 030 €+14 655 €-7 625 €
Total+175 750 €+215 847 €+-40 097 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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