Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleCourbevoie (92)
Surface107.3
Coût Total408 400
Loyer Annuel33 478
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+408
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 107.3 m²
Prix au m² : 3 122,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Non meublé

Situé à l'extrémité sud-est de la commune de Courbevoie, Au sein de la très recherchée résidence Les Damiers, idéalement située en plein cœur du quartier d'affaires de La Défense, découvrez ce bel appartement familial de 5 pièces développant une superficie de 107 m². Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une cuisine indépendante, ainsi que d'un séjour baigné de lumière ouvrant sur une agréable terrasse de 10 m², exposée Sud-Ouest, offrant une vue dégagée. L'espace nuit propose quatre chambres, une salle d'eau avec WC, une salle de bains, un WC indépendant ainsi que de nombreux espaces de rangement, garantissant un confort de vie optimale. Une cave en sous-sol complète ce bien. Travaux de rafraîchissement à prévoir ! Les atouts : Emplacement privilégié au cœur de La Défense Terrasse de 10 m² exposée Sud-Ouest Appartement lumineux Nombreux rangements À proximité immédiate des transports (métro, RER, tramway et gare) et de toutes les commodités, cet appartement réunit tous les critères recherchés pour une vie citadine confortable. Référence agence : 7080

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.889219, 2.253923
Total : 408 400
Prix d'acquisition : 335 000
Travaux : 46 600
Valeur du bien : 381 600
Frais de notaire : 26 800
Coût estimé : 26 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.3
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2790€/mois
Loyer annuel estimé : 33478€/an
Fourchette totale : 2210€ - 3521€/mois
Fourchette annuelle : 26523€ - 42257€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 211,01 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :773 741
Prix d'achat :335 000
Décote à l'achat :-438 741 (-56.7%)
Marge achat-revente :365 341€ (47.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :408 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 001,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :102,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 103,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 900,91
Coût de l'assurance :30 630,00
Taxe foncière : 3 347,82€/an
Soit par mois : 278,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 789,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 382,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :407,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture murs et plafonds
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:14 000
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures), Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 400
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant ponçage et vitrification du parquet, peinture murs et plafonds), Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 800€ (incluant mise à jour du tableau électrique et ajout de prises), Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:7 200
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie générale: 6000€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie), Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 478 €/an
Calcul : 2 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 408 400 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 225 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 476
Revenus locatifs : +33 478
Charges déductibles : -64 476
Résultat foncier Année 1 : -30 998(Déficit de 30 998 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 20 298
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 876 €/an
Revenus locatifs : +33 478
Charges déductibles : -17 876
Résultat foncier Années 2+ : 15 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20298.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 335 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 47864 48913 316-31 01110 700 €20 311 €20 311 €
234 14817 53112 95816 617--3 694 €
334 83117 16112 58817 670---
435 52716 77812 20518 749---
536 23816 38211 80919 856---
636 96315 97411 40120 989---
737 70215 55110 97822 151---
838 45615 11410 54123 342---
939 22514 66310 09024 562---
1040 01014 1979 62425 813---
1140 81013 7149 14127 095---
1241 62613 2168 64328 410---
1342 45912 7018 12829 757---
1443 30812 1697 59631 138---
1544 17411 6197 04632 555---
1645 05711 0516 47834 007---
1745 95810 4635 89035 495---
1846 8789 8565 28337 021---
1947 8159 2294 65638 586---
2048 7718 5804 00740 191---
2149 7477 9103 33741 837---
2250 7427 2172 64443 525---
2351 7576 5011 92845 255---
2452 7925 7611 18847 030---
2553 8484 99742448 851---
TOTAL1 072 318352 827191 901719 49210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 719 492
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 030-3 210+10 240
2+7 0300+7 030
3+7 030+4 193+2 837
4+7 030+5 625+1 405
5+7 030+5 957+1 073
6+7 030+6 297+733
7+7 030+6 645+385
8+7 030+7 002+28
9+7 030+7 369-339
10+7 030+7 744-714
11+7 030+8 129-1 099
12+7 030+8 523-1 493
13+7 030+8 927-1 897
14+7 030+9 342-2 312
15+7 030+9 766-2 736
16+7 030+10 202-3 172
17+7 030+10 649-3 619
18+7 030+11 106-4 076
19+7 030+11 576-4 546
20+7 030+12 057-5 027
21+7 030+12 551-5 521
22+7 030+13 057-6 027
23+7 030+13 577-6 547
24+7 030+14 109-7 079
25+7 030+14 655-7 625
Total+175 750+215 847+-40 097
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →