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Appartement 5 pièces 101 m²

VillePontault-Combault (77)
Surface101
Coût Total315 040
Loyer Annuel19 853
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 356,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 101 m² - Appartement 5 pièces 101 m²

Au dernier étage d'une résidence entretenue avec ascenseur, découvrez ce bel appartement familial de 101 m², idéalement situé à proximité immédiate de toutes les commodités et du RER E, à deux pas du centre-ville de Roissy-en-Brie.

Ce bien spacieux et fonctionnel vous séduira par son agencement optimisé. Il se compose d'une entrée, d'un cellier, d'un WC indépendant, d'un salon séjour lumineux, ainsi que d'une cuisine aménagée et équipée. Vous bénéficierez également d'une buanderie, de nombreux rangements avec placards, et de 4 chambres, toutes équipées de placards intégrés.

Une salle d'eau complète l'ensemble. Côté extérieur, profitez d'une loggia aménageable, idéale pour créer un espace détente ou un coin repas.

Un parking vient parfaire ce bien, le tout dans une copropriété avec faibles charges, offrant un cadre de vie agréable et pratique au quotidien.

Un appartement rare sur le secteur, idéal pour une famille en quête d'espace et de confort !

Surface : 101 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pontault-Combault
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77340
Coordonnées : 48.802820, 2.610682
Total : 315 040
Prix d'acquisition : 238 000
Travaux : 58 000
Valeur du bien : 296 000
Frais de notaire : 19 040
Coût estimé : 19 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 16.38€/m²/mois
Fourchette : 13.77€ - 19.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19853€/an
Fourchette totale : 1391€ - 1968€/mois
Fourchette annuelle : 16692€ - 23613€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 750 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :378 750
Prix d'achat :238 000
Décote à l'achat :-140 750 (-37.2%)
Marge achat-revente :63 710€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 538,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 630,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 531,46
Coût de l'assurance :27 566,00
Taxe foncière : 1 985,30€/an
Soit par mois : 165,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 654,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 795,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 5/5 - Rafraîchissement léger souhaité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontault-Combault (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 853 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 040 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 103 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 256
Revenus locatifs : +19 853
Charges déductibles : -71 256
Résultat foncier Année 1 : -51 403(Déficit de 51 403 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 003
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 256 €/an
Revenus locatifs : +19 853
Charges déductibles : -13 256
Résultat foncier Années 2+ : 6 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30003.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 85371 26610 178-51 41321 400 €30 013 €30 013 €
220 25012 9919 9037 259--22 755 €
320 65512 7079 6197 948--14 807 €
421 06812 4149 3268 655--6 152 €
521 49012 1109 0229 379---
621 91911 7978 70910 122---
722 35811 4738 38510 885---
822 80511 1398 05111 666---
923 26110 7937 70512 468---
1023 72610 4367 34813 290---
1124 20110 0676 97914 134---
1224 6859 6866 59814 999---
1325 1789 2926 20415 886---
1425 6828 8855 79716 797---
1526 1968 4655 37717 731---
1626 7208 0304 94218 689---
1727 2547 5814 49319 673---
1827 7997 1184 03020 681---
1928 3556 6393 55121 716---
2028 9226 1443 05622 779---
2129 5015 6322 54423 868---
2230 0915 1042 01624 987---
2330 6924 5581 47026 135---
2431 3063 99490627 313---
2531 9323 41132328 521---
TOTAL635 898281 730146 531354 16821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 168
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 169-6 420+10 589
2+4 1690+4 169
3+4 1690+4 169
4+4 1690+4 169
5+4 169+968+3 201
6+4 169+3 037+1 132
7+4 169+3 265+904
8+4 169+3 500+669
9+4 169+3 740+429
10+4 169+3 987+182
11+4 169+4 240-71
12+4 169+4 500-331
13+4 169+4 766-597
14+4 169+5 039-870
15+4 169+5 319-1 150
16+4 169+5 607-1 438
17+4 169+5 902-1 733
18+4 169+6 204-2 035
19+4 169+6 515-2 346
20+4 169+6 834-2 665
21+4 169+7 161-2 992
22+4 169+7 496-3 327
23+4 169+7 840-3 671
24+4 169+8 194-4 025
25+4 169+8 556-4 387
Total+104 225+106 250+-2 025
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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