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Appartement Perpignan 2 pièces 67 , 51 m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface67.51m²
Coût Total91 980€
Loyer Annuel8 113€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 67.51 m²
Prix au m² : 873,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce bel appartement idéalement situé à proximité immédiate de la Place de la République, de 67 m², au 2? étage sur 3 d'une petite copropriété, sans ascenseur. A noter : le T2 du départ a été modifié par le propriétaire actuel qui a crée 3 petites pièces. Les atouts de cet appartement sont : une belle luminosité, le charme de l'ancien, et ses beaux volumes offrant un fort potentiel Travaux à prévoir (entre autres) : Remplacement des fenêtres (prévoir double vitrage bois) Possibilité de repenser la répartition des espaces selon vos besoins et vos envies ; sols ; murs Une belle opportunité pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation à forte valeur ajoutée. Copropriété de 5 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200.00 euros. Cécile BELMUDES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 850 847 856 - Perpignan. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/392867.pdf

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697780, 2.895625
Total : 91 980€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 28 260€
Valeur du bien : 87 260€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.51m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8113€/an
Fourchette totale : 546€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6549€ - 10051€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,76 €/m²
Basé sur :917 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 380 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-47 380€ (-44.5%)
Marge achat-revente :14 400€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 606,44€
Coût de l'assurance :8 048,25€
Taxe foncière : 811,31€/an
Soit par mois : 67,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant en bois
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - meubles un peu datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, travaux cosmétiques recommandés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: chambre complète (environ 9 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 260 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:9 100€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 9 m² × 40€/m² = 360€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 113 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 800 €
Revenus locatifs : +8 113 €
Charges déductibles : -33 800 €
Résultat foncier Année 1 : -25 686 €(Déficit de 25 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +8 113 €
Charges déductibles : -5 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4286.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 113 €33 803 €3 209 €-25 690 €21 400 €4 290 €4 290 €
28 275 €5 459 €3 126 €2 817 €--1 473 €
38 441 €5 372 €3 039 €3 069 €---
48 610 €5 282 €2 949 €3 327 €---
58 782 €5 189 €2 856 €3 593 €---
68 958 €5 093 €2 760 €3 865 €---
79 137 €4 993 €2 660 €4 144 €---
89 319 €4 889 €2 556 €4 430 €---
99 506 €4 782 €2 449 €4 724 €---
109 696 €4 671 €2 338 €5 025 €---
119 890 €4 556 €2 223 €5 334 €---
1210 088 €4 437 €2 104 €5 651 €---
1310 289 €4 314 €1 980 €5 976 €---
1410 495 €4 186 €1 853 €6 309 €---
1510 705 €4 053 €1 720 €6 652 €---
1610 919 €3 916 €1 583 €7 003 €---
1711 138 €3 774 €1 441 €7 363 €---
1811 360 €3 627 €1 294 €7 733 €---
1911 588 €3 475 €1 141 €8 113 €---
2011 819 €3 317 €983 €8 503 €---
2112 056 €3 153 €820 €8 903 €---
2212 297 €2 984 €650 €9 313 €---
2312 543 €2 808 €475 €9 735 €---
2412 794 €2 626 €293 €10 167 €---
2513 049 €2 438 €105 €10 612 €---
TOTAL259 865 €133 197 €46 606 €126 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €+479 €+1 225 €
4+1 704 €+998 €+706 €
5+1 704 €+1 078 €+626 €
6+1 704 €+1 159 €+545 €
7+1 704 €+1 243 €+461 €
8+1 704 €+1 329 €+375 €
9+1 704 €+1 417 €+287 €
10+1 704 €+1 507 €+197 €
11+1 704 €+1 600 €+104 €
12+1 704 €+1 695 €+9 €
13+1 704 €+1 793 €-89 €
14+1 704 €+1 893 €-189 €
15+1 704 €+1 995 €-291 €
16+1 704 €+2 101 €-397 €
17+1 704 €+2 209 €-505 €
18+1 704 €+2 320 €-616 €
19+1 704 €+2 434 €-730 €
20+1 704 €+2 551 €-847 €
21+1 704 €+2 671 €-967 €
22+1 704 €+2 794 €-1 090 €
23+1 704 €+2 920 €-1 216 €
24+1 704 €+3 050 €-1 346 €
25+1 704 €+3 183 €-1 479 €
Total+42 600 €+38 000 €+4 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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