Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

appartement vente 3 pieces arnouville 52m2

Bien expiré
VilleArnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel (95)
Surface52m²
Coût Total171 150€
Loyer Annuel10 882€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-341€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 124 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 384,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

appartement de 52m2 en face de la gare d'arnouville.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 32 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 250€ par mois (soit 3000 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 263 et classe CLIMAT E indice 67. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michael Gravinese mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 918566282, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Arnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Total : 171 150€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 37 230€
Valeur du bien : 161 230€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 17.44€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 23.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10882€/an
Fourchette totale : 660€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 7925€ - 14940€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 105,26 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 474 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :+14 526€ (+13.3%)
Marge achat-revente :-61 676€ (-56.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 895,17€
Coût de l'assurance :14 975,63€
Taxe foncière : 1 088,15€/an
Soit par mois : 90,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 230 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arnouville-lès-gonesse, ajustés pour une zone urbaine. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 882 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 150 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 832 €
Revenus locatifs : +10 882 €
Charges déductibles : -47 832 €
Résultat foncier Année 1 : -36 951 €(Déficit de 36 951 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 602 €/an
Revenus locatifs : +10 882 €
Charges déductibles : -10 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15550.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 882 €47 838 €5 921 €-36 956 €21 400 €15 556 €15 556 €
211 099 €10 453 €5 766 €646 €--14 910 €
311 321 €10 292 €5 605 €1 029 €--13 881 €
411 548 €10 126 €5 439 €1 422 €--12 459 €
511 778 €9 954 €5 266 €1 825 €--10 635 €
612 014 €9 775 €5 088 €2 239 €--8 396 €
712 254 €9 590 €4 903 €2 664 €--5 732 €
812 499 €9 399 €4 712 €3 100 €--2 632 €
912 749 €9 201 €4 514 €3 548 €---
1013 004 €8 996 €4 309 €4 008 €---
1113 264 €8 783 €4 096 €4 481 €---
1213 530 €8 563 €3 876 €4 966 €---
1313 800 €8 336 €3 648 €5 465 €---
1414 076 €8 100 €3 413 €5 977 €---
1514 358 €7 855 €3 168 €6 503 €---
1614 645 €7 602 €2 915 €7 043 €---
1714 938 €7 340 €2 653 €7 598 €---
1815 237 €7 069 €2 382 €8 168 €---
1915 541 €6 788 €2 101 €8 753 €---
2015 852 €6 497 €1 810 €9 355 €---
2116 169 €6 196 €1 509 €9 974 €---
2216 493 €5 884 €1 197 €10 609 €---
2316 823 €5 561 €873 €11 262 €---
2417 159 €5 226 €539 €11 933 €---
2517 502 €4 879 €192 €12 623 €---
TOTAL348 538 €240 305 €85 895 €108 233 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285 €-6 420 €+8 705 €
2+2 285 €0 €+2 285 €
3+2 285 €0 €+2 285 €
4+2 285 €0 €+2 285 €
5+2 285 €0 €+2 285 €
6+2 285 €0 €+2 285 €
7+2 285 €0 €+2 285 €
8+2 285 €0 €+2 285 €
9+2 285 €+275 €+2 010 €
10+2 285 €+1 203 €+1 082 €
11+2 285 €+1 344 €+941 €
12+2 285 €+1 490 €+795 €
13+2 285 €+1 639 €+646 €
14+2 285 €+1 793 €+492 €
15+2 285 €+1 951 €+334 €
16+2 285 €+2 113 €+172 €
17+2 285 €+2 279 €+6 €
18+2 285 €+2 450 €-165 €
19+2 285 €+2 626 €-341 €
20+2 285 €+2 807 €-522 €
21+2 285 €+2 992 €-707 €
22+2 285 €+3 183 €-898 €
23+2 285 €+3 379 €-1 094 €
24+2 285 €+3 580 €-1 295 €
25+2 285 €+3 787 €-1 502 €
Total+57 125 €+32 470 €+24 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →