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À vendre appt T3 66m2 Ste-Foy-la-Grande 72300 eur

Bien expiré
VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface66m²
Coût Total89 154€
Loyer Annuel6 428€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 300 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 095,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre, appartement à Ste-Foy-la-Grande, T3 66m2. 72300 eur. Logement au 4ième étage, agréable, lumineux, confortable et fonctionnel de 66m2 Carrez, T3, traversant est-ouest. Grand balcon à l'est et balcon à l'ouest. Belles vues sur Ste-Foy et les environs. Dans un immeuble calme et paisible, situé bld Larégnère, à 5mn à pied de la gare et du coeur de Ste-Foy. Parking aisé. Chauffage central au gaz, radiateurs neufs; doubles vitrages; cuisine et salle de bain rénovées; 2 chambres, WC séparé; cellier et grand placard. Ste Foy dispose de nombreuses commodités, dont les écoles, collège et lycée, des commerces de proximité, des supermarchés, un centre commercial, de nombreux magasins dont matériaux et bricolage, un hôpital. Ste Foy la Grande est un pôle culturel animé, proche des centres vivants que sont Bergerac, Eymet et Duras.

DPE D. Complément de diagnotics en cours.

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.840960, 0.221470
Total : 89 154€
Prix d'acquisition : 72 300€
Travaux : 11 070€
Valeur du bien : 83 370€
Frais de notaire : 5 784€
Coût estimé : 5 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6428€/an
Fourchette totale : 426€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 5118€ - 8073€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 183,87 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 135 €
Prix d'achat :72 300 €
Décote à l'achat :-5 835€ (-7.5%)
Marge achat-revente :-11 019€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 154€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 473,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 174,50€
Coût de l'assurance :7 800,97€
Taxe foncière : 642,78€/an
Soit par mois : 53,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et des joints de baignoire
Quantité: 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant attention
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 070 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:350€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Robinetterie:300€
    Remplacement robinetterie salle de bain: 1 robinet lavabo × 300€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:420€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafond salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant dans 2 chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafond dans 2 chambres: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Foy-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 428 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 154 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 133 €
Revenus locatifs : +6 428 €
Charges déductibles : -15 133 €
Résultat foncier Année 1 : -8 705 €(Déficit de 8 705 €)
Imputable sur revenu global : 8 705 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 063 €/an
Revenus locatifs : +6 428 €
Charges déductibles : -4 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 365 €/an
Prix d'achat du bien : 72 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 995 €(65% de 72 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 709 €/an
Calcul : 46 995 € × 3,636% = 1 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 428 €15 136 €3 111 €-8 708 €8 708 €--
26 556 €3 984 €3 030 €2 572 €---
36 687 €3 900 €2 946 €2 787 €---
46 821 €3 813 €2 858 €3 008 €---
56 958 €3 723 €2 768 €3 235 €---
67 097 €3 630 €2 675 €3 467 €---
77 239 €3 533 €2 578 €3 706 €---
87 384 €3 432 €2 478 €3 951 €---
97 531 €3 329 €2 374 €4 203 €---
107 682 €3 221 €2 266 €4 461 €---
117 835 €3 110 €2 155 €4 726 €---
127 992 €2 994 €2 039 €4 998 €---
138 152 €2 874 €1 920 €5 278 €---
148 315 €2 751 €1 796 €5 565 €---
158 481 €2 622 €1 667 €5 859 €---
168 651 €2 489 €1 534 €6 162 €---
178 824 €2 352 €1 397 €6 472 €---
189 000 €2 209 €1 254 €6 792 €---
199 180 €2 061 €1 106 €7 119 €---
209 364 €1 908 €953 €7 456 €---
219 551 €1 749 €795 €7 802 €---
229 742 €1 585 €630 €8 157 €---
239 937 €1 415 €460 €8 522 €---
2410 136 €1 239 €284 €8 897 €---
2510 339 €1 056 €101 €9 283 €---
TOTAL205 885 €80 115 €45 174 €125 770 €8 708 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 612 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-2 612 €+3 962 €
2+1 350 €+772 €+578 €
3+1 350 €+836 €+514 €
4+1 350 €+902 €+448 €
5+1 350 €+970 €+380 €
6+1 350 €+1 040 €+310 €
7+1 350 €+1 112 €+238 €
8+1 350 €+1 185 €+165 €
9+1 350 €+1 261 €+89 €
10+1 350 €+1 338 €+12 €
11+1 350 €+1 418 €-68 €
12+1 350 €+1 499 €-149 €
13+1 350 €+1 583 €-233 €
14+1 350 €+1 669 €-319 €
15+1 350 €+1 758 €-408 €
16+1 350 €+1 849 €-499 €
17+1 350 €+1 942 €-592 €
18+1 350 €+2 037 €-687 €
19+1 350 €+2 136 €-786 €
20+1 350 €+2 237 €-887 €
21+1 350 €+2 341 €-991 €
22+1 350 €+2 447 €-1 097 €
23+1 350 €+2 557 €-1 207 €
24+1 350 €+2 669 €-1 319 €
25+1 350 €+2 785 €-1 435 €
Total+33 750 €+37 731 €+-3 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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