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Maison 5 pièces 139 m²

VilleMontrichard (41)
Surface139m²
Coût Total176 085€
Loyer Annuel13 710€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 697,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 139 m²

EXCLUSIVITE ! Centre-ville de Montrichard, maison vendue louée comprenant en rez-de-chaussée : Entrée, séjour, cuisine meublée avec accès sur la cour, wc. Au 1er étage : Deux chambres, cabinet de toilettes. Au 2ème étage : Palier, deux chambres, salle de bains. Grenier. Dépendance avec caves. Cour.

Surface : 139 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2023

Consommation énergie primaire : 573 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 940 € et 8 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montrichard
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.377950, 1.179722
Total : 176 085€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 71 325€
Valeur du bien : 168 325€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1143€/mois
Loyer annuel estimé : 13710€/an
Fourchette totale : 915€ - 1426€/mois
Fourchette annuelle : 10984€ - 17113€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 452,63 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :201 916 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-104 916€ (-52.0%)
Marge achat-revente :25 831€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 085€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 911,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 900,69€
Coût de l'assurance :15 407,44€
Taxe foncière : 1 371,02€/an
Soit par mois : 114,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 142,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (mobilier, électroménager, carrelage)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (peinture, revêtement sol, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 325 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 925€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 75€/m² = 10425€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salon complète: 40 m² × 250€/m² = 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrichard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 825€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 710 €/an
Calcul : 1 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 085 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 996 €
Revenus locatifs : +13 710 €
Charges déductibles : -78 996 €
Résultat foncier Année 1 : -65 285 €(Déficit de 65 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 671 €/an
Revenus locatifs : +13 710 €
Charges déductibles : -7 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43885.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 710 €79 001 €5 689 €-65 291 €21 400 €43 891 €43 891 €
213 984 €7 523 €5 535 €6 462 €--37 429 €
314 264 €7 364 €5 376 €6 900 €--30 529 €
414 549 €7 200 €5 212 €7 350 €--23 179 €
514 840 €7 030 €5 043 €7 810 €--15 369 €
615 137 €6 855 €4 868 €8 282 €--7 087 €
715 440 €6 674 €4 687 €8 766 €---
815 749 €6 487 €4 500 €9 262 €---
916 064 €6 294 €4 307 €9 770 €---
1016 385 €6 094 €4 107 €10 291 €---
1116 713 €5 888 €3 901 €10 825 €---
1217 047 €5 675 €3 688 €11 372 €---
1317 388 €5 455 €3 468 €11 933 €---
1417 736 €5 227 €3 240 €12 508 €---
1518 090 €4 992 €3 005 €13 098 €---
1618 452 €4 750 €2 762 €13 703 €---
1718 821 €4 499 €2 511 €14 322 €---
1819 198 €4 240 €2 252 €14 958 €---
1919 582 €3 972 €1 985 €15 610 €---
2019 973 €3 695 €1 708 €16 278 €---
2120 373 €3 409 €1 422 €16 963 €---
2220 780 €3 114 €1 127 €17 666 €---
2321 196 €2 809 €822 €18 387 €---
2421 620 €2 494 €506 €19 126 €---
2522 052 €2 168 €180 €19 884 €---
TOTAL439 143 €202 909 €81 901 €236 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 879 €-6 420 €+9 299 €
2+2 879 €0 €+2 879 €
3+2 879 €0 €+2 879 €
4+2 879 €0 €+2 879 €
5+2 879 €0 €+2 879 €
6+2 879 €0 €+2 879 €
7+2 879 €+504 €+2 375 €
8+2 879 €+2 778 €+101 €
9+2 879 €+2 931 €-52 €
10+2 879 €+3 087 €-208 €
11+2 879 €+3 247 €-368 €
12+2 879 €+3 412 €-533 €
13+2 879 €+3 580 €-701 €
14+2 879 €+3 752 €-873 €
15+2 879 €+3 929 €-1 050 €
16+2 879 €+4 111 €-1 232 €
17+2 879 €+4 297 €-1 418 €
18+2 879 €+4 487 €-1 608 €
19+2 879 €+4 683 €-1 804 €
20+2 879 €+4 883 €-2 004 €
21+2 879 €+5 089 €-2 210 €
22+2 879 €+5 300 €-2 421 €
23+2 879 €+5 516 €-2 637 €
24+2 879 €+5 738 €-2 859 €
25+2 879 €+5 965 €-3 086 €
Total+71 975 €+70 870 €+1 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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