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Ferme 3 pièces 59 m²

Bien expiré
VilleParsac (23)
Surface59
Coût Total108 280
Loyer Annuel4 568
Rentabilité4.22%
Cashflow/mois-225
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 500 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 601,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison

A vendre ancien corps de ferme à rénover, situé à 5 minutes de Parsac et de la nationale 145. Ce bien de type longère comporte une maison d'habitation, 2 granges, 1 étable et four à pain avec un terrain attenant. Cet ensemble est implanté dans un petit village calme. La partie habitation est constituée en rez-de-chaussée, d'une pièce principale avec cheminée, un coin douche et un WC. A l'étage, une pièce aveugle et une autre pièce vide, le tout, avec grenier au-dessus. La grange peut être aménager un partie habitable et d'ailleurs, des travaux ont été commencés. Ce bien est fait pour des bricoleurs avertis. N'hésitez pas à demander pour le visiter. - Mentions légales : Proposé à la vente à 35500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Mr GUILLAUME PORTET : [Coordonnées masquées] (Agent commercial indépendant) - BOUSSAC IMMOBILIER Boussac Référence annonce : Xa176016 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Parsac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.187878, 2.160547
Total : 108 280
Prix d'acquisition : 35 500
Travaux : 69 940
Valeur du bien : 105 440
Frais de notaire : 2 840
Coût estimé : 2 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 381€/mois
Loyer annuel estimé : 4568€/an
Fourchette totale : 291€ - 497€/mois
Fourchette annuelle : 3498€ - 5965€/an
Rentabilité brute :4.22%
Fourchette de rentabilité :3.23% - 5.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :649,26 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :38 306
Prix d'achat :35 500
Décote à l'achat :-2 806 (-7.3%)
Marge achat-revente :-69 974€ (-182.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 605,61
Coût de l'assurance :9 474,50
Taxe foncière : 456,77€/an
Soit par mois : 38,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 380,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (59 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Visible sur photos, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 940(1 185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Isolation:3 540
    Isolation toiture/combles: 59 m² × 60€/m² = 3540€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Parsac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 568 €/an
Calcul : 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 280 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 410
Revenus locatifs : +4 568
Charges déductibles : -74 410
Résultat foncier Année 1 : -69 843(Déficit de 69 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 443
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 470 €/an
Revenus locatifs : +4 568
Charges déductibles : -4 470
Résultat foncier Années 2+ : 97 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48442.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 075(65% de 35 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 839 €/an
Calcul : 23 075 € × 3,636% = 839
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 56874 4143 638-69 84621 400 €48 446 €48 446 €
24 6594 3773 542282--48 165 €
34 7524 2773 442475--47 690 €
44 8474 1743 338673--47 017 €
54 9444 0673 231877--46 139 €
65 0433 9563 1211 087--45 053 €
75 1443 8423 0061 302--43 751 €
85 2473 7232 8881 523--42 227 €
95 3523 6012 7651 751--40 477 €
105 4593 4742 6381 985--38 492 €
115 5683 3432 5072 225--36 267 €
125 6793 2072 3722 472---
135 7933 0672 2312 726---
145 9092 9222 0862 987---
156 0272 7721 9363 255---
166 1472 6161 7813 531---
176 2702 4561 6203 815---
186 3962 2891 4544 107---
196 5242 1171 2814 407---
206 6541 9391 1034 715---
216 7871 7559195 032---
226 9231 5657295 358---
237 0621 3685325 694---
247 2031 1643286 039---
257 3479531176 394---
TOTAL146 304143 43952 6062 86521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 865
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+959-6 420+7 379
2+9590+959
3+9590+959
4+9590+959
5+9590+959
6+9590+959
7+9590+959
8+9590+959
9+9590+959
10+9590+959
11+9590+959
12+959+742+217
13+959+818+141
14+959+896+63
15+959+977-18
16+959+1 059-100
17+959+1 144-185
18+959+1 232-273
19+959+1 322-363
20+959+1 415-456
21+959+1 510-551
22+959+1 608-649
23+959+1 708-749
24+959+1 812-853
25+959+1 918-959
Total+23 975+11 740+12 235
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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