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A Evreux, au 3eme étage avec ascenseur,

VilleÉvreux (27)
Surface67m²
Coût Total174 060€
Loyer Annuel8 795€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 107 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 597,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Evreux, au 3eme étage avec ascenseur, F3 en avec travaux comprenant : Entrée, cuisine, cellier, salon-séjour, dégagement avec placard desservant deux chambres, une salle de douches et un WC séparé. Une cave complètent ce bien.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.023743, 1.156577
Total : 174 060€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 58 500€
Valeur du bien : 165 500€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8795€/an
Fourchette totale : 603€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7237€ - 10688€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 712,5 €/m²
Basé sur :451 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 738 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-7 738€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-59 322€ (-51.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :65,27€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 928,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 841,93€
Coût de l'assurance :19 581,75€
Taxe foncière : 879,50€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 67 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour garantir l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète pour 67 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres (24 m²) × 300€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre général - Plomberie:6 000€
    Plomberie complète: 67 m² × 80€/m² = 5360€, Main d'œuvre: 640€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 860 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 060 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 023 €
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -66 023 €
Résultat foncier Année 1 : -57 228 €(Déficit de 57 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 828 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 523 €/an
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -7 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35827.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 795 €66 028 €5 866 €-57 233 €21 400 €35 833 €35 833 €
28 971 €7 373 €5 710 €1 598 €--34 235 €
39 150 €7 212 €5 549 €1 938 €--32 297 €
49 333 €7 046 €5 383 €2 288 €--30 009 €
59 520 €6 873 €5 210 €2 647 €--27 363 €
69 710 €6 695 €5 032 €3 015 €--24 347 €
79 905 €6 511 €4 848 €3 394 €--20 953 €
810 103 €6 320 €4 657 €3 783 €--17 170 €
910 305 €6 122 €4 460 €4 182 €--12 988 €
1010 511 €5 918 €4 255 €4 593 €--8 395 €
1110 721 €5 707 €4 044 €5 014 €--3 381 €
1210 935 €5 488 €3 825 €5 447 €---
1311 154 €5 262 €3 599 €5 892 €---
1411 377 €5 028 €3 365 €6 349 €---
1511 605 €4 786 €3 123 €6 819 €---
1611 837 €4 535 €2 872 €7 302 €---
1712 074 €4 276 €2 613 €7 798 €---
1812 315 €4 008 €2 345 €8 307 €---
1912 561 €3 730 €2 068 €8 831 €---
2012 813 €3 443 €1 780 €9 369 €---
2113 069 €3 146 €1 483 €9 923 €---
2213 330 €2 839 €1 176 €10 491 €---
2313 597 €2 521 €858 €11 076 €---
2413 869 €2 192 €529 €11 677 €---
2514 146 €1 852 €189 €12 295 €---
TOTAL281 707 €184 911 €84 842 €96 796 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 796 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €0 €+1 847 €
6+1 847 €0 €+1 847 €
7+1 847 €0 €+1 847 €
8+1 847 €0 €+1 847 €
9+1 847 €0 €+1 847 €
10+1 847 €0 €+1 847 €
11+1 847 €0 €+1 847 €
12+1 847 €+1 634 €+213 €
13+1 847 €+1 768 €+79 €
14+1 847 €+1 905 €-58 €
15+1 847 €+2 046 €-199 €
16+1 847 €+2 190 €-343 €
17+1 847 €+2 339 €-492 €
18+1 847 €+2 492 €-645 €
19+1 847 €+2 649 €-802 €
20+1 847 €+2 811 €-964 €
21+1 847 €+2 977 €-1 130 €
22+1 847 €+3 147 €-1 300 €
23+1 847 €+3 323 €-1 476 €
24+1 847 €+3 503 €-1 656 €
25+1 847 €+3 688 €-1 841 €
Total+46 175 €+30 053 €+16 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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