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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface270m²
Coût Total341 380€
Loyer Annuel27 015€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 959,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Radiateur Gaz de ville, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

Centre ville, place des Cordeliers : Venez découvrir ce bien très lumineux et idéalement situé d'environ 290 m² comprenant : au rez-de-chaussée, un local commercial avec bureaux à l'étage salle de réunion, bureaux et sanitaires. au sous-sol, un espace de stockage sain. Les plus : possibilité d'aménager 2 appartements à l'étage. Pour tout renseignement ou visite, appelez-nous ! - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.238407, 4.672353
Total : 341 380€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 61 660€
Valeur du bien : 320 660€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2251€/mois
Loyer annuel estimé : 27015€/an
Fourchette totale : 1693€ - 2994€/mois
Fourchette annuelle : 20316€ - 35924€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 058,82 €/m²
Basé sur :209 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 881 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-26 881€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-55 499€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 667,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 763,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 782,72€
Coût de l'assurance :29 017,30€
Taxe foncière : 2 701,54€/an
Soit par mois : 225,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 251,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 989,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur 270 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 660 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Peinture hall d'entrée: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 251 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 015 €/an
Calcul : 2 251 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 161 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 541 €
Revenus locatifs : +27 015 €
Charges déductibles : -76 541 €
Résultat foncier Année 1 : -49 525 €(Déficit de 49 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 881 €/an
Revenus locatifs : +27 015 €
Charges déductibles : -14 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28125.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 015 €76 552 €11 029 €-49 536 €21 400 €28 136 €28 136 €
227 556 €14 594 €10 731 €12 962 €--15 174 €
328 107 €14 286 €10 423 €13 821 €--1 353 €
428 669 €13 968 €10 105 €14 701 €---
529 242 €13 639 €9 777 €15 603 €---
629 827 €13 299 €9 437 €16 528 €---
730 424 €12 949 €9 086 €17 475 €---
831 032 €12 586 €8 724 €18 446 €---
931 653 €12 212 €8 349 €19 441 €---
1032 286 €11 825 €7 962 €20 461 €---
1132 932 €11 425 €7 563 €21 507 €---
1233 590 €11 012 €7 149 €22 579 €---
1334 262 €10 585 €6 723 €23 677 €---
1434 947 €10 144 €6 282 €24 803 €---
1535 646 €9 688 €5 826 €25 958 €---
1636 359 €9 218 €5 355 €27 141 €---
1737 086 €8 731 €4 869 €28 355 €---
1837 828 €8 229 €4 367 €29 599 €---
1938 585 €7 710 €3 847 €30 875 €---
2039 356 €7 173 €3 311 €32 183 €---
2140 143 €6 619 €2 757 €33 524 €---
2240 946 €6 047 €2 184 €34 900 €---
2341 765 €5 455 €1 593 €36 310 €---
2442 601 €4 844 €981 €37 757 €---
2543 453 €4 212 €350 €39 240 €---
TOTAL865 311 €316 998 €158 783 €548 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 673 €-6 420 €+12 093 €
2+5 673 €0 €+5 673 €
3+5 673 €0 €+5 673 €
4+5 673 €+4 004 €+1 669 €
5+5 673 €+4 681 €+992 €
6+5 673 €+4 958 €+715 €
7+5 673 €+5 243 €+430 €
8+5 673 €+5 534 €+139 €
9+5 673 €+5 832 €-159 €
10+5 673 €+6 138 €-465 €
11+5 673 €+6 452 €-779 €
12+5 673 €+6 774 €-1 101 €
13+5 673 €+7 103 €-1 430 €
14+5 673 €+7 441 €-1 768 €
15+5 673 €+7 787 €-2 114 €
16+5 673 €+8 142 €-2 469 €
17+5 673 €+8 507 €-2 834 €
18+5 673 €+8 880 €-3 207 €
19+5 673 €+9 262 €-3 589 €
20+5 673 €+9 655 €-3 982 €
21+5 673 €+10 057 €-4 384 €
22+5 673 €+10 470 €-4 797 €
23+5 673 €+10 893 €-5 220 €
24+5 673 €+11 327 €-5 654 €
25+5 673 €+11 772 €-6 099 €
Total+141 825 €+164 494 €+-22 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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