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Appartement T4 74m2

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface74m²
Coût Total121 400€
Loyer Annuel8 862€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou jeune couple. Appartement au 1er étage libre d’occupation à proximité de l’université, des transports en communs et de toutes commodités. Il se compose de -Trois chambres -Une cuisine équipée lumineuse -Salle de bain

  • WC séparés
  • Un salon/ salle à manger -Un dressing
  • Un placard
  • Une terrasse -Une cave isolée et privative ainsi que de nombreuses places de parking complètent se bien.

Classe énergétique D. Ce bien, parfait pour une collocation offre un rendement très intéressant avec une possibilité de 350€/ chambre situé à un endroit très prisé de l’université. Les dépenses annuelles énergétiques sont entre 2200 et 2800€ sur la base de 2021, 2022 et 2023 qui comprennent l’eau chaude, ainsi que le chauffage collectif.

Agence s’abstenir.

N’hésitez pas si vous avez besoin de plus d’informations ou de photos.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.516560, -2.742330
Total : 121 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8862€/an
Fourchette totale : 586€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7027€ - 11175€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 466,67 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 534 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-28 534€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-12 866€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 044,00€
Coût de l'assurance :10 622,50€
Taxe foncière : 886,18€/an
Soit par mois : 73,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des placards de cuisine et plan de travail usé
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 266 €
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -40 266 €
Résultat foncier Année 1 : -31 404 €(Déficit de 31 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 266 €/an
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -5 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10003.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 862 €40 269 €3 958 €-31 408 €21 400 €10 008 €10 008 €
29 039 €5 163 €3 852 €3 876 €--6 132 €
39 220 €5 053 €3 742 €4 167 €--1 965 €
49 404 €4 939 €3 628 €4 465 €---
59 592 €4 822 €3 510 €4 771 €---
69 784 €4 700 €3 389 €5 084 €---
79 980 €4 574 €3 263 €5 405 €---
810 179 €4 445 €3 133 €5 735 €---
910 383 €4 310 €2 999 €6 073 €---
1010 591 €4 172 €2 861 €6 419 €---
1110 803 €4 028 €2 717 €6 774 €---
1211 019 €3 880 €2 569 €7 138 €---
1311 239 €3 727 €2 416 €7 512 €---
1411 464 €3 569 €2 258 €7 895 €---
1511 693 €3 406 €2 095 €8 287 €---
1611 927 €3 237 €1 926 €8 690 €---
1712 165 €3 062 €1 751 €9 103 €---
1812 409 €2 882 €1 570 €9 527 €---
1912 657 €2 695 €1 384 €9 962 €---
2012 910 €2 502 €1 191 €10 408 €---
2113 168 €2 303 €992 €10 865 €---
2213 432 €2 097 €786 €11 334 €---
2313 700 €1 884 €573 €11 816 €---
2413 974 €1 664 €353 €12 310 €---
2514 254 €1 437 €126 €12 817 €---
TOTAL283 847 €124 821 €57 044 €159 026 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 026 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €0 €+1 861 €
4+1 861 €+750 €+1 111 €
5+1 861 €+1 431 €+430 €
6+1 861 €+1 525 €+336 €
7+1 861 €+1 622 €+239 €
8+1 861 €+1 720 €+141 €
9+1 861 €+1 822 €+39 €
10+1 861 €+1 926 €-65 €
11+1 861 €+2 032 €-171 €
12+1 861 €+2 141 €-280 €
13+1 861 €+2 253 €-392 €
14+1 861 €+2 368 €-507 €
15+1 861 €+2 486 €-625 €
16+1 861 €+2 607 €-746 €
17+1 861 €+2 731 €-870 €
18+1 861 €+2 858 €-997 €
19+1 861 €+2 989 €-1 128 €
20+1 861 €+3 122 €-1 261 €
21+1 861 €+3 260 €-1 399 €
22+1 861 €+3 400 €-1 539 €
23+1 861 €+3 545 €-1 684 €
24+1 861 €+3 693 €-1 832 €
25+1 861 €+3 845 €-1 984 €
Total+46 525 €+47 708 €+-1 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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