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Achat : Appartement Maurepas (78310)

VilleMaurepas (78)
Surface119m²
Coût Total332 960€
Loyer Annuel21 867€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-376€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 2 512,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 119 m², 2 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 garage, 1 place de parking

Fees to be paid by the seller. In a condominium of 47 lots. Average share of the estimated budget 2 904 €/year. No ongoing proceedings. Energy class A, Climate class A Estimated average amount of annual energy expenditure for standard use, based on the year's energy prices 2021: between 1080.00 and 1490.00 €. Information on the risks to which this property is exposed is available on the Geohazards website: .

Ville : Maurepas
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78310
Coordonnées : 48.763658, 1.928486
Total : 332 960€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 10 040€
Valeur du bien : 309 040€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 15.31€/m²/mois
Fourchette : 13.28€ - 17.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1822€/mois
Loyer annuel estimé : 21867€/an
Fourchette totale : 1580€ - 2101€/mois
Fourchette annuelle : 18966€ - 25211€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 165,47 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 690 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-77 690€ (-20.6%)
Marge achat-revente :43 730€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 631,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :83,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 714,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 452,81€
Coût de l'assurance :24 972,00€
Taxe foncière : 2 904,00€/an
Soit par mois : 242,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 242,00€/mois
Soit par an : 2 904,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 822,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 198,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-376,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage au gaz récent.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, menuiseries PVC double-vitrage récentes.
Quantité: nombre de fenêtres conforme
Raison: DPE C - Appartement - Fenêtres en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions dans le salon.
Quantité: 80 m² (total salon)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture des murs pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 040 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 0€ = 0€ (système en bon état, aucune action nécessaire)
  • Menuiseries:0€
    Remplacement fenêtres: nombre de fenêtres conforme × 0€ = 0€ (fenêtres en bon état, aucune action nécessaire)
  • Cuisine:840€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs salon: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: remplacement sanitaires et carrelage: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (estimation pour rénovation complète)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol et peinture murs: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurepas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 867 €/an
Calcul : 1 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 960 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 904 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 904 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 693 €
Revenus locatifs : +21 867 €
Charges déductibles : -27 693 €
Résultat foncier Année 1 : -5 826 €(Déficit de 5 826 €)
Imputable sur revenu global : 5 826 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 653 €/an
Revenus locatifs : +21 867 €
Charges déductibles : -17 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 214 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 867 €27 703 €10 857 €-5 837 €5 837 €--
222 304 €17 371 €10 564 €4 933 €---
322 750 €17 069 €10 262 €5 681 €---
423 205 €16 757 €9 950 €6 448 €---
523 669 €16 435 €9 628 €7 234 €---
624 142 €16 101 €9 295 €8 041 €---
724 625 €15 757 €8 950 €8 868 €---
825 118 €15 401 €8 594 €9 717 €---
925 620 €15 033 €8 226 €10 587 €---
1026 133 €14 653 €7 846 €11 480 €---
1126 655 €14 260 €7 453 €12 396 €---
1227 188 €13 854 €7 047 €13 335 €---
1327 732 €13 434 €6 627 €14 298 €---
1428 287 €13 000 €6 193 €15 287 €---
1528 852 €12 551 €5 745 €16 301 €---
1629 430 €12 088 €5 281 €17 341 €---
1730 018 €11 609 €4 802 €18 409 €---
1830 618 €11 114 €4 307 €19 504 €---
1931 231 €10 603 €3 796 €20 628 €---
2031 855 €10 074 €3 267 €21 782 €---
2132 493 €9 527 €2 721 €22 965 €---
2233 142 €8 963 €2 156 €24 180 €---
2333 805 €8 379 €1 572 €25 426 €---
2434 481 €7 776 €969 €26 706 €---
2535 171 €7 152 €345 €28 019 €---
TOTAL700 393 €336 665 €156 453 €363 728 €5 837 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 751 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 592 €-1 751 €+6 343 €
2+4 592 €+1 480 €+3 112 €
3+4 592 €+1 704 €+2 888 €
4+4 592 €+1 934 €+2 658 €
5+4 592 €+2 170 €+2 422 €
6+4 592 €+2 412 €+2 180 €
7+4 592 €+2 660 €+1 932 €
8+4 592 €+2 915 €+1 677 €
9+4 592 €+3 176 €+1 416 €
10+4 592 €+3 444 €+1 148 €
11+4 592 €+3 719 €+873 €
12+4 592 €+4 000 €+592 €
13+4 592 €+4 290 €+302 €
14+4 592 €+4 586 €+6 €
15+4 592 €+4 890 €-298 €
16+4 592 €+5 202 €-610 €
17+4 592 €+5 523 €-931 €
18+4 592 €+5 851 €-1 259 €
19+4 592 €+6 188 €-1 596 €
20+4 592 €+6 534 €-1 942 €
21+4 592 €+6 890 €-2 298 €
22+4 592 €+7 254 €-2 662 €
23+4 592 €+7 628 €-3 036 €
24+4 592 €+8 012 €-3 420 €
25+4 592 €+8 406 €-3 814 €
Total+114 800 €+109 119 €+5 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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