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Maison 4 pièces 92 m²

VilleCasteljaloux (47)
Surface92
Coût Total97 900
Loyer Annuel9 458
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 597,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 92 m²

Villefranche du Queyran - Maison de 92 m2 habitables à restaurer entièrrement, composée d'un séjour de 35 m2, d'une cuisine de 10 m2, d'une salle d'eau de 3.5 m2, de 3 chambres de 10.5 m2, 11 m2 et 18.5 m2, et un wc. La maison dispose également d'un débarras de 23 m2, d'un garage de 45 m2 et d'un grenier de 70 m2, le tout se trouvant sur un terrain de 235 m2, dont 70 m2 non attenant. A 8 min de Casteljaloux Agence de CASTELJALOUX: [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] Agence de MARMANDE : [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées]

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/06/2026

Consommation énergie primaire : 521 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Casteljaloux
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47700
Coordonnées : 44.312580, 0.083608
Total : 97 900
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 38 500
Valeur du bien : 93 500
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 600€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7200€ - 12423€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 353
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-107 353 (-66.1%)
Marge achat-revente :64 453€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 518,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 818,30
Coût de l'assurance :8 811,00
Taxe foncière : 945,76€/an
Soit par mois : 78,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :190,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m² (grenier)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (3.5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage et rénovation
Nettoyage complet et rénovation de la cave
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Cave en désordre nécessitant nettoyage complet

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 200
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation complète salle de bain: 3.5 m² × 1000€/m² = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:5 200
    Revêtement sol et peinture: 40 m² × 130€/m² = 5200€ (incluant matériaux, main d'œuvre et peinture)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Autres pièces:300
    Nettoyage et rénovation cave: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant nettoyage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Casteljaloux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 900 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 162
Revenus locatifs : +9 458
Charges déductibles : -43 162
Résultat foncier Année 1 : -33 705(Déficit de 33 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 305
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 662 €/an
Revenus locatifs : +9 458
Charges déductibles : -4 662
Résultat foncier Années 2+ : 4 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12304.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 45843 1653 367-33 70821 400 €12 308 €12 308 €
29 6474 5773 2795 070--7 238 €
39 8404 4853 1875 354--1 884 €
410 0374 3913 0925 646---
510 2374 2922 9945 945---
610 4424 1912 8936 251---
710 6514 0862 7876 565---
810 8643 9772 6786 887---
911 0813 8642 5667 217---
1011 3033 7472 4497 556---
1111 5293 6262 3287 903---
1211 7593 5012 2038 259---
1311 9953 3712 0738 623---
1412 2343 2371 9398 997---
1512 4793 0981 8009 381---
1612 7292 9541 6569 775---
1712 9832 8051 50710 178---
1813 2432 6511 35310 592---
1913 5082 4911 19311 017---
2013 7782 3261 02811 452---
2114 0542 15585711 899---
2214 3351 97867912 357---
2314 6211 79449612 827---
2414 9141 60430613 310---
2515 2121 40710913 805---
TOTAL302 931119 77348 818183 15821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 158
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986-6 420+8 406
2+1 9860+1 986
3+1 9860+1 986
4+1 986+1 129+857
5+1 986+1 783+203
6+1 986+1 875+111
7+1 986+1 970+16
8+1 986+2 066-80
9+1 986+2 165-179
10+1 986+2 267-281
11+1 986+2 371-385
12+1 986+2 478-492
13+1 986+2 587-601
14+1 986+2 699-713
15+1 986+2 814-828
16+1 986+2 932-946
17+1 986+3 053-1 067
18+1 986+3 178-1 192
19+1 986+3 305-1 319
20+1 986+3 436-1 450
21+1 986+3 570-1 584
22+1 986+3 707-1 721
23+1 986+3 848-1 862
24+1 986+3 993-2 007
25+1 986+4 141-2 155
Total+49 650+54 947+-5 297
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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