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Maison 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCasteljaloux (47)
Surface92m²
Coût Total97 900€
Loyer Annuel9 458€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 597,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 92 m²

Villefranche du Queyran - Maison de 92 m2 habitables à restaurer entièrrement, composée d'un séjour de 35 m2, d'une cuisine de 10 m2, d'une salle d'eau de 3.5 m2, de 3 chambres de 10.5 m2, 11 m2 et 18.5 m2, et un wc. La maison dispose également d'un débarras de 23 m2, d'un garage de 45 m2 et d'un grenier de 70 m2, le tout se trouvant sur un terrain de 235 m2, dont 70 m2 non attenant. A 8 min de Casteljaloux Agence de CASTELJALOUX: [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] Agence de MARMANDE : [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées]

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/06/2026

Consommation énergie primaire : 521 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Casteljaloux
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47700
Coordonnées : 44.312580, 0.083608
Total : 97 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 93 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 600€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7200€ - 12423€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 353 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-107 353€ (-66.1%)
Marge achat-revente :64 453€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 518,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 818,30€
Coût de l'assurance :8 811,00€
Taxe foncière : 945,76€/an
Soit par mois : 78,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :190,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m² (grenier)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (3.5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage et rénovation
Nettoyage complet et rénovation de la cave
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Cave en désordre nécessitant nettoyage complet

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 3.5 m² × 1000€/m² = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:5 200€
    Revêtement sol et peinture: 40 m² × 130€/m² = 5200€ (incluant matériaux, main d'œuvre et peinture)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Autres pièces:300€
    Nettoyage et rénovation cave: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant nettoyage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Casteljaloux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 162 €
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -43 162 €
Résultat foncier Année 1 : -33 705 €(Déficit de 33 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 662 €/an
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -4 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12304.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 458 €43 165 €3 367 €-33 708 €21 400 €12 308 €12 308 €
29 647 €4 577 €3 279 €5 070 €--7 238 €
39 840 €4 485 €3 187 €5 354 €--1 884 €
410 037 €4 391 €3 092 €5 646 €---
510 237 €4 292 €2 994 €5 945 €---
610 442 €4 191 €2 893 €6 251 €---
710 651 €4 086 €2 787 €6 565 €---
810 864 €3 977 €2 678 €6 887 €---
911 081 €3 864 €2 566 €7 217 €---
1011 303 €3 747 €2 449 €7 556 €---
1111 529 €3 626 €2 328 €7 903 €---
1211 759 €3 501 €2 203 €8 259 €---
1311 995 €3 371 €2 073 €8 623 €---
1412 234 €3 237 €1 939 €8 997 €---
1512 479 €3 098 €1 800 €9 381 €---
1612 729 €2 954 €1 656 €9 775 €---
1712 983 €2 805 €1 507 €10 178 €---
1813 243 €2 651 €1 353 €10 592 €---
1913 508 €2 491 €1 193 €11 017 €---
2013 778 €2 326 €1 028 €11 452 €---
2114 054 €2 155 €857 €11 899 €---
2214 335 €1 978 €679 €12 357 €---
2314 621 €1 794 €496 €12 827 €---
2414 914 €1 604 €306 €13 310 €---
2515 212 €1 407 €109 €13 805 €---
TOTAL302 931 €119 773 €48 818 €183 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €+1 129 €+857 €
5+1 986 €+1 783 €+203 €
6+1 986 €+1 875 €+111 €
7+1 986 €+1 970 €+16 €
8+1 986 €+2 066 €-80 €
9+1 986 €+2 165 €-179 €
10+1 986 €+2 267 €-281 €
11+1 986 €+2 371 €-385 €
12+1 986 €+2 478 €-492 €
13+1 986 €+2 587 €-601 €
14+1 986 €+2 699 €-713 €
15+1 986 €+2 814 €-828 €
16+1 986 €+2 932 €-946 €
17+1 986 €+3 053 €-1 067 €
18+1 986 €+3 178 €-1 192 €
19+1 986 €+3 305 €-1 319 €
20+1 986 €+3 436 €-1 450 €
21+1 986 €+3 570 €-1 584 €
22+1 986 €+3 707 €-1 721 €
23+1 986 €+3 848 €-1 862 €
24+1 986 €+3 993 €-2 007 €
25+1 986 €+4 141 €-2 155 €
Total+49 650 €+54 947 €+-5 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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