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Maison à vendre

VilleGriselles (45)
Surface70m²
Coût Total70 400€
Loyer Annuel7 473€
Rentabilité10.62%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

Situé aux calme maison anciennes d'environ 70 m² à rénover totalement (hors toiture ) avec en face grange +terrain .

Cette annonce référence 327755 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PRISCILLA GALOPIN (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 52181487100013.

Prix du bien : 60 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Griselles
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45210
Coordonnées : 48.077890, 2.842778
Total : 70 400€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 5 600€
Valeur du bien : 65 600€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7473€/an
Fourchette totale : 506€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 6076€ - 9192€/an
Rentabilité brute :10.62%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 529,41 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :107 059 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-47 059€ (-44.0%)
Marge achat-revente :36 659€ (34.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 369,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 202,39€
Coût de l'assurance :6 160,00€
Taxe foncière : 747,35€/an
Soit par mois : 62,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 622,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 431,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec remplacement du revêtement de sol et peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 - salle de bain en très mauvais état (pas de photo)
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation de la chambre avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 473 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 957 €
Revenus locatifs : +7 473 €
Charges déductibles : -8 957 €
Résultat foncier Année 1 : -1 483 €(Déficit de 1 483 €)
Imputable sur revenu global : 1 483 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 357 €/an
Revenus locatifs : +7 473 €
Charges déductibles : -3 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 117 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 473 €8 959 €2 365 €-1 486 €1 486 €--
27 623 €3 296 €2 303 €4 327 €---
37 775 €3 231 €2 238 €4 544 €---
47 931 €3 164 €2 170 €4 767 €---
58 090 €3 095 €2 101 €4 995 €---
68 251 €3 023 €2 029 €5 229 €---
78 416 €2 948 €1 955 €5 468 €---
88 585 €2 871 €1 878 €5 713 €---
98 756 €2 792 €1 798 €5 965 €---
108 931 €2 709 €1 715 €6 222 €---
119 110 €2 624 €1 630 €6 486 €---
129 292 €2 536 €1 542 €6 757 €---
139 478 €2 445 €1 451 €7 034 €---
149 668 €2 350 €1 356 €7 318 €---
159 861 €2 252 €1 259 €7 609 €---
1610 058 €2 151 €1 158 €7 907 €---
1710 259 €2 047 €1 053 €8 213 €---
1810 465 €1 939 €945 €8 526 €---
1910 674 €1 827 €833 €8 847 €---
2010 887 €1 711 €717 €9 176 €---
2111 105 €1 591 €598 €9 514 €---
2211 327 €1 468 €474 €9 860 €---
2311 554 €1 339 €346 €10 214 €---
2411 785 €1 207 €213 €10 578 €---
2512 021 €1 070 €76 €10 951 €---
TOTAL239 377 €64 646 €34 202 €174 731 €1 486 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 446 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-446 €+2 015 €
2+1 569 €+1 298 €+271 €
3+1 569 €+1 363 €+206 €
4+1 569 €+1 430 €+139 €
5+1 569 €+1 498 €+71 €
6+1 569 €+1 569 €0 €
7+1 569 €+1 640 €-71 €
8+1 569 €+1 714 €-145 €
9+1 569 €+1 789 €-220 €
10+1 569 €+1 867 €-298 €
11+1 569 €+1 946 €-377 €
12+1 569 €+2 027 €-458 €
13+1 569 €+2 110 €-541 €
14+1 569 €+2 195 €-626 €
15+1 569 €+2 283 €-714 €
16+1 569 €+2 372 €-803 €
17+1 569 €+2 464 €-895 €
18+1 569 €+2 558 €-989 €
19+1 569 €+2 654 €-1 085 €
20+1 569 €+2 753 €-1 184 €
21+1 569 €+2 854 €-1 285 €
22+1 569 €+2 958 €-1 389 €
23+1 569 €+3 064 €-1 495 €
24+1 569 €+3 173 €-1 604 €
25+1 569 €+3 285 €-1 716 €
Total+39 225 €+52 419 €+-13 194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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