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vente - maison

Bien expiré
VilleLuc-en-Diois (26)
Surface131m²
Coût Total149 660€
Loyer Annuel12 244€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 969,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Travaux, Petit prix

Luc en Diois.

Village avec gare et services de proximité.

Je vous propose, dans une petite copropriété, 131m2 avec garage, dépendances et jardin d'environ 50m2 attenant.

Un vaste garage-atelier avec électricité, eau et wc donne sur un petit jardinet par une porte-fenêtre.

le 1er est composé ainsi: une entrée, une cuisine, une salle d'eau et 2 pièces avec parquet dont l'une est agrémentée d'un balcon.

au 2e étage, les 3 pièces supplémentaires permettent de donner de beaux volumes à cet appartement ancien plein de charme équipé de conduits de fumée.

Une petite grange dont la toiture est neuve est accessible grâce à un droit de passage.

Parfait, autant pour un particulier qu'un investisseur.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Aline BRIANÇON inscrite au RSAC de ROMANS n° 415 071 653 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Luc-en-Diois
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26310
Coordonnées : 44.610000, 5.450000
Total : 149 660€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 139 500€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12244€/an
Fourchette totale : 690€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 8282€ - 18101€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 12.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 793,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 591,85€
Coût de l'assurance :12 721,10€
Taxe foncière : 1 224,42€/an
Soit par mois : 102,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 020,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (131 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement de sol, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 système complet
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 10 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 244 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 660 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 435 €
Revenus locatifs : +12 244 €
Charges déductibles : -19 435 €
Résultat foncier Année 1 : -7 191 €(Déficit de 7 191 €)
Imputable sur revenu global : 7 191 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 935 €/an
Revenus locatifs : +12 244 €
Charges déductibles : -6 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 309 €/an
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 244 €19 440 €5 207 €-7 196 €7 196 €--
212 489 €6 804 €5 071 €5 685 €---
312 739 €6 663 €4 930 €6 075 €---
412 994 €6 517 €4 784 €6 476 €---
513 253 €6 366 €4 633 €6 887 €---
613 519 €6 210 €4 476 €7 309 €---
713 789 €6 047 €4 314 €7 741 €---
814 065 €5 879 €4 146 €8 185 €---
914 346 €5 705 €3 972 €8 641 €---
1014 633 €5 525 €3 792 €9 108 €---
1114 926 €5 339 €3 605 €9 587 €---
1215 224 €5 145 €3 412 €10 079 €---
1315 529 €4 945 €3 212 €10 584 €---
1415 839 €4 738 €3 004 €11 102 €---
1516 156 €4 523 €2 789 €11 633 €---
1616 479 €4 300 €2 567 €12 179 €---
1716 809 €4 070 €2 336 €12 739 €---
1817 145 €3 831 €2 098 €13 314 €---
1917 488 €3 584 €1 850 €13 904 €---
2017 837 €3 328 €1 594 €14 510 €---
2118 194 €3 062 €1 329 €15 132 €---
2218 558 €2 787 €1 054 €15 771 €---
2318 929 €2 503 €770 €16 426 €---
2419 308 €2 208 €475 €17 100 €---
2519 694 €1 903 €169 €17 791 €---
TOTAL392 184 €131 423 €75 592 €260 761 €7 196 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 159 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 571 €-2 159 €+4 730 €
2+2 571 €+1 705 €+866 €
3+2 571 €+1 823 €+748 €
4+2 571 €+1 943 €+628 €
5+2 571 €+2 066 €+505 €
6+2 571 €+2 193 €+378 €
7+2 571 €+2 322 €+249 €
8+2 571 €+2 456 €+115 €
9+2 571 €+2 592 €-21 €
10+2 571 €+2 732 €-161 €
11+2 571 €+2 876 €-305 €
12+2 571 €+3 024 €-453 €
13+2 571 €+3 175 €-604 €
14+2 571 €+3 330 €-759 €
15+2 571 €+3 490 €-919 €
16+2 571 €+3 654 €-1 083 €
17+2 571 €+3 822 €-1 251 €
18+2 571 €+3 994 €-1 423 €
19+2 571 €+4 171 €-1 600 €
20+2 571 €+4 353 €-1 782 €
21+2 571 €+4 540 €-1 969 €
22+2 571 €+4 731 €-2 160 €
23+2 571 €+4 928 €-2 357 €
24+2 571 €+5 130 €-2 559 €
25+2 571 €+5 337 €-2 766 €
Total+64 275 €+78 228 €+-13 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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