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Appartement 4 pièces 88 m²

VilleLucé (28)
Surface88
Coût Total180 842
Loyer Annuel13 393
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 900 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 646,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé au 5eme et dernier étage d'une résidence semi-récente avec ascenseur, ce bel appartement de 4 pièces offre une surface de 88 m2.

Baigné de lumière grâce à son exposition ouest, il se compose d'une entrée avec placards, d'un séjour de 21 m2 ouvert sur une cuisine et un balcon, de trois chambres, d'une salle d'eau et d'une salle de bains. Le chauffage est individuel et électrique.

Une place de parking est incluse.

Environnement pratique et agréable : écoles (maternelle, primaire, élémentaire et lycée) à moins de 10 km, gare à proximité, accès rapide à l'A11, à la N123 et à la N154 (moins de 6 km). Vous trouverez également un conservatoire, un bureau de poste, de nombreux restaurants et un institut universitaire à proximité. Référence annonce : TAPP492383 Date de réalisation du diagnostic : 22/03/2023 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,95% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 133 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 80 Charges prévisionnelles annuelles : 1897 €

Ville : Lucé
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28110
Coordonnées : 48.438555, 1.469399
Total : 180 842
Prix d'acquisition : 144 900
Travaux : 24 350
Valeur du bien : 169 250
Frais de notaire : 11 592
Coût estimé : 11 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13393€/an
Fourchette totale : 907€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 10885€ - 16479€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 371,43 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 686
Prix d'achat :144 900
Décote à l'achat :-63 786 (-30.6%)
Marge achat-revente :27 844€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 842
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 759,30
Coût de l'assurance :15 823,67
Taxe foncière : 1 339,33€/an
Soit par mois : 111,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 158,08€/mois
Soit par an : 1 897,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 116,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE C - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de la menuiserie intérieure
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 350(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 800
    Peinture 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:750
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lucé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 393 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 842 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 897 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 469
Revenus locatifs : +13 393
Charges déductibles : -34 469
Résultat foncier Année 1 : -21 076(Déficit de 21 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 076
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 119 €/an
Revenus locatifs : +13 393
Charges déductibles : -10 119
Résultat foncier Années 2+ : 3 274 €/an
Prix d'achat du bien : 144 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 185(65% de 144 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 425 €/an
Calcul : 94 185 € × 3,636% = 3 425
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 39334 4756 256-21 08221 082 €--
213 6619 9616 0923 700---
313 9349 7925 9224 143---
414 2139 6165 7474 597---
514 4979 4345 5655 063---
614 7879 2455 3765 542---
715 0839 0505 1816 033---
815 3858 8484 9796 537---
915 6928 6394 7707 054---
1016 0068 4224 5537 584---
1116 3268 1984 3288 129---
1216 6537 9654 0968 688---
1316 9867 7243 8559 262---
1417 3267 4753 6069 851---
1517 6727 2173 34810 455---
1618 0266 9503 08011 076---
1718 3866 6732 80311 713---
1818 7546 3862 51712 368---
1919 1296 0892 22013 040---
2019 5125 7821 91213 730---
2119 9025 4631 59414 438---
2220 3005 1341 26415 166---
2320 7064 79292315 914---
2421 1204 43956916 681---
2521 5424 07220317 470---
TOTAL428 992211 84190 759217 15121 082Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 325
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 151
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 813-6 325+9 138
2+2 813+1 110+1 703
3+2 813+1 243+1 570
4+2 813+1 379+1 434
5+2 813+1 519+1 294
6+2 813+1 663+1 150
7+2 813+1 810+1 003
8+2 813+1 961+852
9+2 813+2 116+697
10+2 813+2 275+538
11+2 813+2 439+374
12+2 813+2 606+207
13+2 813+2 778+35
14+2 813+2 955-142
15+2 813+3 137-324
16+2 813+3 323-510
17+2 813+3 514-701
18+2 813+3 710-897
19+2 813+3 912-1 099
20+2 813+4 119-1 306
21+2 813+4 332-1 519
22+2 813+4 550-1 737
23+2 813+4 774-1 961
24+2 813+5 004-2 191
25+2 813+5 241-2 428
Total+70 325+65 145+5 180
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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