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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAubergenville (78)
Surface74m²
Coût Total186 520€
Loyer Annuel12 533€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 743,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud

Venez découvrir ce bel appartement au 4ème et dernier étage idéalement situé proche toutes commodités (école, collège, lycée, commerces, BUS) comprenant : une entrée avec placard, un double séjour orienté plein sud donnant sur un balcon, une cuisine équipée avec cellier, 2 chambres, une salle d'eau, un WC, ainsi qu'une cave. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Aubergenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Coordonnées : 48.961794, 1.847897
Total : 186 520€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 176 200€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 14.11€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 16.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12533€/an
Fourchette totale : 876€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 10512€ - 14943€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,66 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 023 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-8 023€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-49 497€ (-36.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :69,95€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 978,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 162,67€
Coût de l'assurance :20 983,50€
Taxe foncière : 1 253,31€/an
Soit par mois : 104,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, ainsi que réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 100€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1500€ = 7500€, Plomberie et électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€ = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubergenville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 520 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 276 €
Revenus locatifs : +12 533 €
Charges déductibles : -55 276 €
Résultat foncier Année 1 : -42 743 €(Déficit de 42 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 076 €/an
Revenus locatifs : +12 533 €
Charges déductibles : -8 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21342.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 533 €55 282 €5 989 €-42 749 €21 400 €21 349 €21 349 €
212 784 €7 919 €5 827 €4 864 €--16 484 €
313 039 €7 752 €5 659 €5 288 €--11 197 €
413 300 €7 579 €5 486 €5 722 €--5 475 €
513 566 €7 400 €5 307 €6 166 €---
613 838 €7 215 €5 123 €6 622 €---
714 114 €7 024 €4 932 €7 090 €---
814 397 €6 827 €4 735 €7 569 €---
914 685 €6 624 €4 531 €8 061 €---
1014 978 €6 413 €4 321 €8 565 €---
1115 278 €6 196 €4 103 €9 082 €---
1215 583 €5 972 €3 879 €9 612 €---
1315 895 €5 740 €3 647 €10 155 €---
1416 213 €5 500 €3 407 €10 713 €---
1516 537 €5 253 €3 160 €11 284 €---
1616 868 €4 997 €2 905 €11 871 €---
1717 205 €4 733 €2 641 €12 472 €---
1817 549 €4 460 €2 368 €13 089 €---
1917 900 €4 179 €2 086 €13 722 €---
2018 258 €3 888 €1 795 €14 371 €---
2118 624 €3 587 €1 494 €15 036 €---
2218 996 €3 277 €1 184 €15 719 €---
2319 376 €2 956 €863 €16 420 €---
2419 763 €2 625 €532 €17 139 €---
2520 159 €2 282 €190 €17 876 €---
TOTAL401 440 €185 679 €86 163 €215 761 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-6 420 €+9 052 €
2+2 632 €0 €+2 632 €
3+2 632 €0 €+2 632 €
4+2 632 €0 €+2 632 €
5+2 632 €+207 €+2 425 €
6+2 632 €+1 987 €+645 €
7+2 632 €+2 127 €+505 €
8+2 632 €+2 271 €+361 €
9+2 632 €+2 418 €+214 €
10+2 632 €+2 570 €+62 €
11+2 632 €+2 725 €-93 €
12+2 632 €+2 884 €-252 €
13+2 632 €+3 047 €-415 €
14+2 632 €+3 214 €-582 €
15+2 632 €+3 385 €-753 €
16+2 632 €+3 561 €-929 €
17+2 632 €+3 742 €-1 110 €
18+2 632 €+3 927 €-1 295 €
19+2 632 €+4 116 €-1 484 €
20+2 632 €+4 311 €-1 679 €
21+2 632 €+4 511 €-1 879 €
22+2 632 €+4 716 €-2 084 €
23+2 632 €+4 926 €-2 294 €
24+2 632 €+5 142 €-2 510 €
25+2 632 €+5 363 €-2 731 €
Total+65 800 €+64 728 €+1 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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