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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontaudin (53)
Surface115m²
Coût Total156 750€
Loyer Annuel9 374€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 747,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité SAFTI à 10mn d'Ernée, 20mn de Fougères, 15mn de Gorron, au coeur de la commune de Montaudin, à proximité immédiate des commerces et services, venez apprécier le potentiel de cette maison de ville d'environ 115m² habitable, avec garage et terrasse sur cour. Vous découvrirez en rez-de-chaussée une pièce à vivre lumineuse, une cuisine séparée aménagée et équipée donnant sur la cour terrasse bien exposée et sans vis-à-vis avec son coin barbecue, des wc, une chaufferie, une cave et un garage. A l'étage, le palier dessert 4 chambres, un bureau, une salle d'eau récente et des wc. Ce bien est idéal tant pour une résidence principale que pour un projet d'investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 86 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jémuel VITTORI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 795 002 906

Ville : Montaudin
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53220
Coordonnées : 48.380687, -0.979116
Total : 156 750€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 63 870€
Valeur du bien : 149 870€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9374€/an
Fourchette totale : 614€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7372€ - 11919€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 007,67 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 882 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-29 882€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-40 868€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 153,76€
Coût de l'assurance :13 715,63€
Taxe foncière : 937,36€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs et plafonds nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 31 m²
Raison: État 3.5/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 870 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 115 m² × 110€/m² = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:930€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 31 m² × 30€/m² = 930€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaudin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 618 €
Revenus locatifs : +9 374 €
Charges déductibles : -70 618 €
Résultat foncier Année 1 : -61 244 €(Déficit de 61 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 748 €/an
Revenus locatifs : +9 374 €
Charges déductibles : -6 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39844.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 374 €70 623 €5 267 €-61 249 €21 400 €39 849 €39 849 €
29 561 €6 613 €5 127 €2 948 €--36 901 €
39 752 €6 468 €4 982 €3 284 €--33 617 €
49 947 €6 319 €4 833 €3 629 €--29 988 €
510 146 €6 164 €4 678 €3 983 €--26 006 €
610 349 €6 004 €4 518 €4 346 €--21 660 €
710 556 €5 838 €4 352 €4 718 €--16 942 €
810 767 €5 666 €4 180 €5 101 €--11 841 €
910 983 €5 489 €4 003 €5 494 €--6 347 €
1011 202 €5 306 €3 820 €5 897 €--451 €
1111 426 €5 116 €3 630 €6 311 €---
1211 655 €4 919 €3 433 €6 736 €---
1311 888 €4 716 €3 230 €7 172 €---
1412 126 €4 506 €3 020 €7 620 €---
1512 368 €4 289 €2 803 €8 080 €---
1612 616 €4 064 €2 578 €8 552 €---
1712 868 €3 831 €2 345 €9 037 €---
1813 125 €3 590 €2 104 €9 535 €---
1913 388 €3 341 €1 855 €10 047 €---
2013 656 €3 083 €1 597 €10 572 €---
2113 929 €2 817 €1 331 €11 112 €---
2214 207 €2 541 €1 055 €11 666 €---
2314 491 €2 256 €770 €12 236 €---
2414 781 €1 961 €475 €12 821 €---
2515 077 €1 655 €169 €13 421 €---
TOTAL300 238 €177 173 €76 154 €123 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €0 €+1 968 €
7+1 968 €0 €+1 968 €
8+1 968 €0 €+1 968 €
9+1 968 €0 €+1 968 €
10+1 968 €0 €+1 968 €
11+1 968 €+1 758 €+210 €
12+1 968 €+2 021 €-53 €
13+1 968 €+2 152 €-184 €
14+1 968 €+2 286 €-318 €
15+1 968 €+2 424 €-456 €
16+1 968 €+2 566 €-598 €
17+1 968 €+2 711 €-743 €
18+1 968 €+2 861 €-893 €
19+1 968 €+3 014 €-1 046 €
20+1 968 €+3 172 €-1 204 €
21+1 968 €+3 334 €-1 366 €
22+1 968 €+3 500 €-1 532 €
23+1 968 €+3 671 €-1 703 €
24+1 968 €+3 846 €-1 878 €
25+1 968 €+4 026 €-2 058 €
Total+49 200 €+36 919 €+12 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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