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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleBéthune (62)
Surface73m²
Coût Total83 990€
Loyer Annuel8 554€
Rentabilité10.19%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 828,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m²

SELEDEN vous propose à la vente cet appartement T4 situé au 3e étage dans une résidence du quartier du Mont Liébaut. Cet appartement libre de toute occupation vous offre une pièce de vie lumineuse, une cuisine équipée, 3 chambres, une salle de bains avec baignoire, un WC séparé, un cellier et une cave. Chauffage collectif gaz de ville Montant des charges de copropriété : 2181EUR/an (dont environ 1 200EUR répercutable sur le locataire) Taxe foncière : 1303EUR Prix de vente : 60 500EUR FAI

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 186 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/02/2023

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 184 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 240 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Béthune
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62400
Coordonnées : 50.520405, 2.640395
Total : 83 990€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 18 650€
Valeur du bien : 79 150€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8554€/an
Fourchette totale : 555€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 6664€ - 10981€/an
Rentabilité brute :10.19%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 13.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,38 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 997 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :-67 497€ (-52.7%)
Marge achat-revente :44 007€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 152,12€
Coût de l'assurance :7 349,12€
Taxe foncière : 1 303,00€/an
Soit par mois : 108,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 181,75€/mois
Soit par an : 2 181,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz de ville
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des joints de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 650 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béthune (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 554 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 990 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 181 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 331 €
Revenus locatifs : +8 554 €
Charges déductibles : -25 331 €
Résultat foncier Année 1 : -16 776 €(Déficit de 16 776 €)
Imputable sur revenu global : 16 776 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 681 €/an
Revenus locatifs : +8 554 €
Charges déductibles : -6 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 874 €/an
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 554 €25 334 €2 906 €-16 779 €16 779 €--
28 725 €6 607 €2 829 €2 118 €---
38 900 €6 529 €2 751 €2 371 €---
49 078 €6 447 €2 669 €2 631 €---
59 260 €6 362 €2 584 €2 897 €---
69 445 €6 275 €2 497 €3 170 €---
79 634 €6 184 €2 406 €3 449 €---
89 826 €6 090 €2 312 €3 736 €---
910 023 €5 993 €2 215 €4 030 €---
1010 223 €5 892 €2 114 €4 331 €---
1110 428 €5 788 €2 010 €4 640 €---
1210 636 €5 680 €1 902 €4 956 €---
1310 849 €5 568 €1 790 €5 281 €---
1411 066 €5 453 €1 675 €5 613 €---
1511 287 €5 333 €1 555 €5 955 €---
1611 513 €5 209 €1 431 €6 305 €---
1711 743 €5 080 €1 302 €6 663 €---
1811 978 €4 947 €1 169 €7 031 €---
1912 218 €4 809 €1 031 €7 409 €---
2012 462 €4 666 €888 €7 796 €---
2112 711 €4 518 €740 €8 193 €---
2212 966 €4 365 €587 €8 600 €---
2313 225 €4 207 €429 €9 018 €---
2413 489 €4 042 €264 €9 447 €---
2513 759 €3 872 €94 €9 887 €---
TOTAL274 000 €155 251 €42 152 €118 748 €16 779 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 034 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-5 034 €+6 830 €
2+1 796 €+635 €+1 161 €
3+1 796 €+711 €+1 085 €
4+1 796 €+789 €+1 007 €
5+1 796 €+869 €+927 €
6+1 796 €+951 €+845 €
7+1 796 €+1 035 €+761 €
8+1 796 €+1 121 €+675 €
9+1 796 €+1 209 €+587 €
10+1 796 €+1 299 €+497 €
11+1 796 €+1 392 €+404 €
12+1 796 €+1 487 €+309 €
13+1 796 €+1 584 €+212 €
14+1 796 €+1 684 €+112 €
15+1 796 €+1 786 €+10 €
16+1 796 €+1 891 €-95 €
17+1 796 €+1 999 €-203 €
18+1 796 €+2 109 €-313 €
19+1 796 €+2 223 €-427 €
20+1 796 €+2 339 €-543 €
21+1 796 €+2 458 €-662 €
22+1 796 €+2 580 €-784 €
23+1 796 €+2 705 €-909 €
24+1 796 €+2 834 €-1 038 €
25+1 796 €+2 966 €-1 170 €
Total+44 900 €+35 625 €+9 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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