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Achat : Maison Guipavas (29490)

VilleGuipavas (29)
Surface192m²
Coût Total320 965€
Loyer Annuel23 978€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 237 375 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 236,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 192 m², 5 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, 428 m² de terrain

Maison année 60 5 chambre. NOUVEAUTÉ ORPI

Maison de ville T7 En plein cœur de Guipavas, venez découvrir cette élégante maison des années 60, pleine de charme et de caractère. Avec ses 192 m², elle offre de beaux volumes et un fort potentiel, idéale pour un projet familial.

Rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon-séjour, véranda, cabinet de douche, buanderie. 1er étage : trois chambres, salle de bain avec WC, lingerie, dégagement. 2ème étage : deux chambres et un dressing.

Un jardin vient compléter l’ensemble, offrant un agréable espace extérieur.

Son emplacement privilégié en centre-ville permet un accès immédiat aux commerces, écoles et transports.

Des travaux sont à prévoir, parfaits pour révéler tout le potentiel de cette maison et sublimer ses éléments.

Ville : Guipavas
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29490
Coordonnées : 48.435820, -4.401870
Total : 320 965€
Prix d'acquisition : 237 375€
Travaux : 64 600€
Valeur du bien : 301 975€
Frais de notaire : 18 990€
Coût estimé : 18 990€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1998€/mois
Loyer annuel estimé : 23978€/an
Fourchette totale : 1597€ - 2501€/mois
Fourchette annuelle : 19158€ - 30009€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 366,62 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :454 391 €
Prix d'achat :237 375 €
Décote à l'achat :-217 016€ (-47.8%)
Marge achat-revente :133 426€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 581,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :80,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 661,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 371,51€
Coût de l'assurance :24 072,37€
Taxe foncière : 2 397,76€/an
Soit par mois : 199,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 998,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 861,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la ville de Guipavas.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 978 €/an
Calcul : 1 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 965 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 575 €
Revenus locatifs : +23 978 €
Charges déductibles : -78 575 €
Résultat foncier Année 1 : -54 598 €(Déficit de 54 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 975 €/an
Revenus locatifs : +23 978 €
Charges déductibles : -13 975 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33197.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 237 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 294 €(65% de 237 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 611 €/an
Calcul : 154 294 € × 3,636% = 5 611 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 978 €78 586 €10 625 €-54 608 €21 400 €33 208 €33 208 €
224 457 €13 702 €10 341 €10 756 €--22 452 €
324 946 €13 408 €10 047 €11 538 €--10 914 €
425 445 €13 104 €9 744 €12 341 €---
525 954 €12 790 €9 430 €13 164 €---
626 473 €12 466 €9 105 €14 008 €---
727 003 €12 130 €8 769 €14 873 €---
827 543 €11 783 €8 422 €15 760 €---
928 094 €11 424 €8 063 €16 670 €---
1028 655 €11 053 €7 692 €17 603 €---
1129 229 €10 669 €7 308 €18 560 €---
1229 813 €10 272 €6 911 €19 541 €---
1330 409 €9 862 €6 501 €20 548 €---
1431 018 €9 437 €6 077 €21 580 €---
1531 638 €8 999 €5 638 €22 639 €---
1632 271 €8 545 €5 184 €23 726 €---
1732 916 €8 076 €4 715 €24 840 €---
1833 574 €7 591 €4 230 €25 984 €---
1934 246 €7 089 €3 729 €27 157 €---
2034 931 €6 571 €3 210 €28 360 €---
2135 629 €6 034 €2 674 €29 595 €---
2236 342 €5 480 €2 119 €30 862 €---
2337 069 €4 906 €1 546 €32 162 €---
2437 810 €4 314 €953 €33 497 €---
2538 567 €3 701 €340 €34 866 €---
TOTAL768 011 €301 988 €153 372 €466 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 035 €-6 420 €+11 455 €
2+5 035 €0 €+5 035 €
3+5 035 €0 €+5 035 €
4+5 035 €+428 €+4 607 €
5+5 035 €+3 949 €+1 086 €
6+5 035 €+4 202 €+833 €
7+5 035 €+4 462 €+573 €
8+5 035 €+4 728 €+307 €
9+5 035 €+5 001 €+34 €
10+5 035 €+5 281 €-246 €
11+5 035 €+5 568 €-533 €
12+5 035 €+5 862 €-827 €
13+5 035 €+6 164 €-1 129 €
14+5 035 €+6 474 €-1 439 €
15+5 035 €+6 792 €-1 757 €
16+5 035 €+7 118 €-2 083 €
17+5 035 €+7 452 €-2 417 €
18+5 035 €+7 795 €-2 760 €
19+5 035 €+8 147 €-3 112 €
20+5 035 €+8 508 €-3 473 €
21+5 035 €+8 879 €-3 844 €
22+5 035 €+9 259 €-4 224 €
23+5 035 €+9 649 €-4 614 €
24+5 035 €+10 049 €-5 014 €
25+5 035 €+10 460 €-5 425 €
Total+125 875 €+139 807 €+-13 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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