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Appartement 2 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface51m²
Coût Total114 860€
Loyer Annuel7 442€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 77 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 509,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CHALONS EN CHAMPAGNE, Secteur proche du Jard, Petite copro pour ce charmant appartement de 2 pièces en duplex. Vaste pièce de vie. Cuisine équipée récente. Chambre en mezzanine. stationnement facile. Chauffage individuel électrique. DPE = E

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957351, 4.368896
Total : 114 860€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 108 700€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7442€/an
Fourchette totale : 489€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 5872€ - 9432€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,87 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 269 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+1 731€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-39 591€ (-52.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :7,66€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 577,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 986,12€
Coût de l'assurance :2 297,20€
Taxe foncière : 744,20€/an
Soit par mois : 62,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine équipée (état 4/5) : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (état 4/5) : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre en mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 442 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 860 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 92 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 403 €
Revenus locatifs : +7 442 €
Charges déductibles : -36 403 €
Résultat foncier Année 1 : -28 961 €(Déficit de 28 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 703 €/an
Revenus locatifs : +7 442 €
Charges déductibles : -4 703 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7561.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 442 €36 407 €3 871 €-28 965 €21 400 €7 565 €7 565 €
27 591 €4 604 €3 768 €2 987 €--4 578 €
37 743 €4 498 €3 662 €3 245 €--1 333 €
47 898 €4 388 €3 552 €3 509 €---
58 055 €4 274 €3 438 €3 781 €---
68 217 €4 157 €3 321 €4 060 €---
78 381 €4 035 €3 199 €4 346 €---
88 549 €3 909 €3 073 €4 639 €---
98 720 €3 779 €2 943 €4 941 €---
108 894 €3 644 €2 808 €5 250 €---
119 072 €3 505 €2 669 €5 567 €---
129 253 €3 360 €2 524 €5 893 €---
139 438 €3 211 €2 375 €6 227 €---
149 627 €3 057 €2 221 €6 570 €---
159 820 €2 897 €2 061 €6 923 €---
1610 016 €2 732 €1 896 €7 284 €---
1710 216 €2 561 €1 724 €7 656 €---
1810 421 €2 384 €1 547 €8 037 €---
1910 629 €2 200 €1 364 €8 429 €---
2010 842 €2 011 €1 175 €8 831 €---
2111 058 €1 815 €979 €9 243 €---
2211 280 €1 612 €776 €9 667 €---
2311 505 €1 402 €566 €10 103 €---
2411 735 €1 185 €349 €10 550 €---
2511 970 €961 €125 €11 009 €---
TOTAL238 371 €108 588 €55 986 €129 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563 €-6 420 €+7 983 €
2+1 563 €0 €+1 563 €
3+1 563 €0 €+1 563 €
4+1 563 €+653 €+910 €
5+1 563 €+1 134 €+429 €
6+1 563 €+1 218 €+345 €
7+1 563 €+1 304 €+259 €
8+1 563 €+1 392 €+171 €
9+1 563 €+1 482 €+81 €
10+1 563 €+1 575 €-12 €
11+1 563 €+1 670 €-107 €
12+1 563 €+1 768 €-205 €
13+1 563 €+1 868 €-305 €
14+1 563 €+1 971 €-408 €
15+1 563 €+2 077 €-514 €
16+1 563 €+2 185 €-622 €
17+1 563 €+2 297 €-734 €
18+1 563 €+2 411 €-848 €
19+1 563 €+2 529 €-966 €
20+1 563 €+2 649 €-1 086 €
21+1 563 €+2 773 €-1 210 €
22+1 563 €+2 900 €-1 337 €
23+1 563 €+3 031 €-1 468 €
24+1 563 €+3 165 €-1 602 €
25+1 563 €+3 303 €-1 740 €
Total+39 075 €+38 935 €+140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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