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Appartement 3 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleColayrac-Saint-Cirq (47)
Surface81m²
Coût Total133 720€
Loyer Annuel8 201€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Colayrac Saint Cirq 3 pièce(s) 81 m2

A vendre Appartement 81 m² avec garage, idéal investisseur. Actuellement loué 620 euros/mois charges comprises (dont 70 euros). Il offre 2 chambres dont une avec balcon, un grand séjour lumineux, une cuisine attenante à un cellier, une salle d'eau et un WC. Le plus : un garage privatif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : AQ-AGE-20977 Date de réalisation du diagnostic : 04/06/2016 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Charges prévisionnelles annuelles : 1200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 940 € et 4 310 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Colayrac-Saint-Cirq
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47450
Coordonnées : 44.242405, 0.567427
Total : 133 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 125 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8201€/an
Fourchette totale : 542€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6507€ - 10336€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 690,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 983,76€
Coût de l'assurance :11 366,20€
Taxe foncière : 820,10€/an
Soit par mois : 68,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 100€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 30€ = 600€, Peinture murs et plafonds: 40 m² × 25€ = 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colayrac-Saint-Cirq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 201 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 577 €
Revenus locatifs : +8 201 €
Charges déductibles : -33 577 €
Résultat foncier Année 1 : -25 376 €(Déficit de 25 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 777 €/an
Revenus locatifs : +8 201 €
Charges déductibles : -6 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3976.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 201 €33 582 €4 307 €-25 381 €21 400 €3 981 €3 981 €
28 365 €6 665 €4 190 €1 700 €--2 281 €
38 532 €6 545 €4 070 €1 988 €--293 €
48 703 €6 420 €3 946 €2 283 €---
58 877 €6 292 €3 817 €2 585 €---
69 055 €6 159 €3 685 €2 895 €---
79 236 €6 022 €3 547 €3 214 €---
89 420 €5 880 €3 406 €3 540 €---
99 609 €5 734 €3 259 €3 875 €---
109 801 €5 583 €3 108 €4 218 €---
119 997 €5 427 €2 952 €4 570 €---
1210 197 €5 265 €2 791 €4 932 €---
1310 401 €5 099 €2 624 €5 302 €---
1410 609 €4 926 €2 452 €5 682 €---
1510 821 €4 749 €2 274 €6 072 €---
1611 037 €4 565 €2 090 €6 473 €---
1711 258 €4 375 €1 900 €6 883 €---
1811 483 €4 179 €1 704 €7 305 €---
1911 713 €3 976 €1 501 €7 737 €---
2011 947 €3 767 €1 292 €8 181 €---
2112 186 €3 550 €1 076 €8 636 €---
2212 430 €3 327 €852 €9 103 €---
2312 679 €3 096 €621 €9 582 €---
2412 932 €2 858 €383 €10 075 €---
2513 191 €2 611 €136 €10 580 €---
TOTAL262 681 €150 653 €61 984 €112 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 722 €-6 420 €+8 142 €
2+1 722 €0 €+1 722 €
3+1 722 €0 €+1 722 €
4+1 722 €+597 €+1 125 €
5+1 722 €+776 €+946 €
6+1 722 €+869 €+853 €
7+1 722 €+964 €+758 €
8+1 722 €+1 062 €+660 €
9+1 722 €+1 162 €+560 €
10+1 722 €+1 265 €+457 €
11+1 722 €+1 371 €+351 €
12+1 722 €+1 479 €+243 €
13+1 722 €+1 591 €+131 €
14+1 722 €+1 705 €+17 €
15+1 722 €+1 822 €-100 €
16+1 722 €+1 942 €-220 €
17+1 722 €+2 065 €-343 €
18+1 722 €+2 191 €-469 €
19+1 722 €+2 321 €-599 €
20+1 722 €+2 454 €-732 €
21+1 722 €+2 591 €-869 €
22+1 722 €+2 731 €-1 009 €
23+1 722 €+2 875 €-1 153 €
24+1 722 €+3 022 €-1 300 €
25+1 722 €+3 174 €-1 452 €
Total+43 050 €+33 609 €+9 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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