Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T2 centre ville

VilleRedon (35)
Surface38m²
Coût Total89 900€
Loyer Annuel5 725€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 au rdc d’une surface de 38m2 à rénover.

Vendu avec un box.

Vue vilaine.

Agences et mandataires s’abstenir.

Merci.

Ville : Redon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35600
Coordonnées : 47.648210, -2.085070
Total : 89 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 85 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 9.95€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5725€/an
Fourchette totale : 378€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4538€ - 7222€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 034,48 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 310 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-27 310€ (-35.3%)
Marge achat-revente :-12 590€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :26,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 817,92€
Coût de l'assurance :7 866,25€
Taxe foncière : 572,48€/an
Soit par mois : 47,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés et parquet usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec peinture écaillée nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(945 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Pose parquet flottant: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 10 m² × 500€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Redon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 725 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 900 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 626 €
Revenus locatifs : +5 725 €
Charges déductibles : -39 626 €
Résultat foncier Année 1 : -33 902 €(Déficit de 33 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 726 €/an
Revenus locatifs : +5 725 €
Charges déductibles : -3 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12501.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 725 €39 629 €2 842 €-33 904 €21 400 €12 504 €12 504 €
25 839 €3 652 €2 764 €2 188 €--10 317 €
35 956 €3 572 €2 684 €2 384 €--7 932 €
46 075 €3 489 €2 602 €2 586 €--5 346 €
56 197 €3 404 €2 517 €2 793 €--2 553 €
66 321 €3 316 €2 428 €3 005 €---
76 447 €3 225 €2 338 €3 222 €---
86 576 €3 131 €2 244 €3 445 €---
96 707 €3 034 €2 147 €3 674 €---
106 842 €2 934 €2 047 €3 908 €---
116 978 €2 830 €1 943 €4 148 €---
127 118 €2 724 €1 837 €4 394 €---
137 260 €2 614 €1 726 €4 647 €---
147 406 €2 500 €1 613 €4 906 €---
157 554 €2 382 €1 495 €5 171 €---
167 705 €2 261 €1 374 €5 444 €---
177 859 €2 136 €1 249 €5 723 €---
188 016 €2 007 €1 120 €6 009 €---
198 176 €1 873 €986 €6 303 €---
208 340 €1 736 €848 €6 604 €---
218 507 €1 593 €706 €6 913 €---
228 677 €1 446 €559 €7 230 €---
238 850 €1 295 €408 €7 556 €---
249 027 €1 138 €251 €7 889 €---
259 208 €977 €90 €8 231 €---
TOTAL183 367 €98 896 €40 818 €84 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 202 €-6 420 €+7 622 €
2+1 202 €0 €+1 202 €
3+1 202 €0 €+1 202 €
4+1 202 €0 €+1 202 €
5+1 202 €0 €+1 202 €
6+1 202 €+136 €+1 066 €
7+1 202 €+967 €+235 €
8+1 202 €+1 034 €+168 €
9+1 202 €+1 102 €+100 €
10+1 202 €+1 172 €+30 €
11+1 202 €+1 244 €-42 €
12+1 202 €+1 318 €-116 €
13+1 202 €+1 394 €-192 €
14+1 202 €+1 472 €-270 €
15+1 202 €+1 551 €-349 €
16+1 202 €+1 633 €-431 €
17+1 202 €+1 717 €-515 €
18+1 202 €+1 803 €-601 €
19+1 202 €+1 891 €-689 €
20+1 202 €+1 981 €-779 €
21+1 202 €+2 074 €-872 €
22+1 202 €+2 169 €-967 €
23+1 202 €+2 267 €-1 065 €
24+1 202 €+2 367 €-1 165 €
25+1 202 €+2 469 €-1 267 €
Total+30 050 €+25 341 €+4 709 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →