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Achat : Maison Saint-Denis-de-Gastines (53500)

Bien expiré
VilleSaint-Denis-de-Gastines (53)
Surface85m²
Coût Total173 310€
Loyer Annuel6 371€
Rentabilité3.68%
Cashflow/mois-432€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 250 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 802,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 2 pièces, 1230 m² de terrain

A Vendre à St Denis De Gastines (53500), en Mayenne.Une maison d'habitation à rénover, comprenant :- au rez de chaussée : séjour, salle à manger, cuisine et salle d'eau avec Wc.- Grenier au dessus.Dépendance dans le prolongement.Remises.Cour et terrain.L'ensemble sur environ 1230 m².

Ville : Saint-Denis-de-Gastines
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.341940, -0.857500
Total : 173 310€
Prix d'acquisition : 68 250€
Travaux : 99 600€
Valeur du bien : 167 850€
Frais de notaire : 5 460€
Coût estimé : 5 460€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.90€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6371€/an
Fourchette totale : 416€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 4996€ - 8126€/an
Rentabilité brute :3.68%
Fourchette de rentabilité :2.88% - 4.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,87 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 149 €
Prix d'achat :68 250 €
Décote à l'achat :-24 899€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-80 161€ (-86.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 909,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 476,36€
Coût de l'assurance :15 164,62€
Taxe foncière : 637,14€/an
Soit par mois : 53,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 530,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 962,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-431,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant des travaux de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Normes plomberie - Maison nécessitant une mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 600 €(1 172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 tuyauterie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:50 000€
    Total estimation des travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Gastines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 371 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 310 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 679 €
Revenus locatifs : +6 371 €
Charges déductibles : -106 679 €
Résultat foncier Année 1 : -100 307 €(Déficit de 100 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 079 €/an
Revenus locatifs : +6 371 €
Charges déductibles : -7 079 €
Résultat foncier Années 2+ : -707 €/an(Déficit de 707 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78907.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 363 €(65% de 68 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 613 €/an
Calcul : 44 363 € × 3,636% = 1 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 371 €106 684 €5 840 €-100 313 €21 400 €78 913 €78 913 €
26 499 €6 929 €5 686 €-430 €430 €-78 913 €
36 629 €6 769 €5 525 €-140 €140 €-78 913 €
46 761 €6 603 €5 360 €158 €--78 755 €
56 897 €6 432 €5 188 €465 €--78 290 €
67 035 €6 254 €5 011 €780 €--77 509 €
77 175 €6 071 €4 827 €1 105 €--76 405 €
87 319 €5 881 €4 637 €1 438 €--74 967 €
97 465 €5 684 €4 440 €1 781 €--73 186 €
107 614 €5 481 €4 237 €2 134 €--71 052 €
117 767 €5 270 €4 027 €2 496 €--68 556 €
127 922 €5 053 €3 809 €2 869 €---
138 081 €4 827 €3 584 €3 253 €---
148 242 €4 594 €3 351 €3 648 €---
158 407 €4 353 €3 110 €4 054 €---
168 575 €4 104 €2 860 €4 471 €---
178 747 €3 846 €2 602 €4 901 €---
188 922 €3 579 €2 335 €5 343 €---
199 100 €3 302 €2 059 €5 798 €---
209 282 €3 017 €1 773 €6 265 €---
219 468 €2 721 €1 477 €6 747 €---
229 657 €2 415 €1 171 €7 242 €---
239 850 €2 098 €854 €7 752 €---
2410 047 €1 771 €527 €8 277 €---
2510 248 €1 432 €188 €8 816 €---
TOTAL204 079 €215 170 €84 476 €-11 090 €21 971 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 591 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -11 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-6 420 €+7 758 €
2+1 338 €-129 €+1 467 €
3+1 338 €-42 €+1 380 €
4+1 338 €0 €+1 338 €
5+1 338 €0 €+1 338 €
6+1 338 €0 €+1 338 €
7+1 338 €0 €+1 338 €
8+1 338 €0 €+1 338 €
9+1 338 €0 €+1 338 €
10+1 338 €0 €+1 338 €
11+1 338 €0 €+1 338 €
12+1 338 €+861 €+477 €
13+1 338 €+976 €+362 €
14+1 338 €+1 094 €+244 €
15+1 338 €+1 216 €+122 €
16+1 338 €+1 341 €-3 €
17+1 338 €+1 470 €-132 €
18+1 338 €+1 603 €-265 €
19+1 338 €+1 739 €-401 €
20+1 338 €+1 880 €-542 €
21+1 338 €+2 024 €-686 €
22+1 338 €+2 173 €-835 €
23+1 338 €+2 326 €-988 €
24+1 338 €+2 483 €-1 145 €
25+1 338 €+2 645 €-1 307 €
Total+33 450 €+17 240 €+16 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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