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Immeuble de rapport 4 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleLacapelle-Marival (46)
Surface89m²
Coût Total85 440€
Loyer Annuel9 684€
Rentabilité11.33%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 764,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport 4 pièces 89 m²

REFERENCE ANNONCE : 46030/IMMR/575 - Immeuble de rapport à vendre au coeur du village de Lacapelle-Marival.

Celui-ci est en bon état général au niveau structurel. Il se compose

  • Au rez-de-chaussée : un ancien local commercial de 25 m² pouvant être transformé en studio.

  • Au 1er et 2ème étage : un appartement en duplex de 64,50 m² comprenant une cuisine, un séjour, une salle d'eau et deux chambres en enfillade.

Travaux de raffraichissement et changement des menuiseries/système de chauffage à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 89 m²

Consommation énergie primaire : 0.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lacapelle-Marival
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46120
Coordonnées : 44.716465, 1.940074
Total : 85 440€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 80 000€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9684€/an
Fourchette totale : 640€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7686€ - 12202€/an
Rentabilité brute :11.33%
Fourchette de rentabilité :9.00% - 14.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 168,22 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :103 972 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-35 972€ (-34.6%)
Marge achat-revente :18 532€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :422,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :19,94€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 442,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 236,14€
Coût de l'assurance :5 980,80€
Taxe foncière : 968,40€/an
Soit par mois : 80,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0.0 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe A.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage par un système plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE A - Maison - Travaux recommandés pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE A - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, incluant peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette abîmée par un revêtement de sol durable.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (Pompe à chaleur air-eau, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 684 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 059 €
Revenus locatifs : +9 684 €
Charges déductibles : -16 059 €
Résultat foncier Année 1 : -6 375 €(Déficit de 6 375 €)
Imputable sur revenu global : 6 375 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 059 €/an
Revenus locatifs : +9 684 €
Charges déductibles : -4 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 625 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 684 €16 061 €2 854 €-6 377 €6 377 €--
29 878 €3 985 €2 778 €5 892 €---
310 075 €3 907 €2 699 €6 168 €---
410 277 €3 826 €2 618 €6 451 €---
510 482 €3 741 €2 534 €6 741 €---
610 692 €3 655 €2 447 €7 037 €---
710 906 €3 565 €2 357 €7 341 €---
811 124 €3 472 €2 264 €7 652 €---
911 346 €3 375 €2 168 €7 971 €---
1011 573 €3 276 €2 068 €8 297 €---
1111 805 €3 173 €1 965 €8 632 €---
1212 041 €3 066 €1 859 €8 974 €---
1312 282 €2 956 €1 749 €9 325 €---
1412 527 €2 842 €1 635 €9 685 €---
1512 778 €2 724 €1 517 €10 053 €---
1613 033 €2 603 €1 395 €10 431 €---
1713 294 €2 477 €1 269 €10 817 €---
1813 560 €2 346 €1 139 €11 214 €---
1913 831 €2 211 €1 004 €11 620 €---
2014 108 €2 072 €864 €12 036 €---
2114 390 €1 928 €720 €12 462 €---
2214 678 €1 778 €571 €12 899 €---
2314 971 €1 624 €416 €13 347 €---
2415 271 €1 464 €257 €13 806 €---
2515 576 €1 299 €92 €14 277 €---
TOTAL310 180 €83 427 €41 236 €226 753 €6 377 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 913 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 034 €-1 913 €+3 947 €
2+2 034 €+1 768 €+266 €
3+2 034 €+1 850 €+184 €
4+2 034 €+1 935 €+99 €
5+2 034 €+2 022 €+12 €
6+2 034 €+2 111 €-77 €
7+2 034 €+2 202 €-168 €
8+2 034 €+2 296 €-262 €
9+2 034 €+2 391 €-357 €
10+2 034 €+2 489 €-455 €
11+2 034 €+2 590 €-556 €
12+2 034 €+2 692 €-658 €
13+2 034 €+2 798 €-764 €
14+2 034 €+2 905 €-871 €
15+2 034 €+3 016 €-982 €
16+2 034 €+3 129 €-1 095 €
17+2 034 €+3 245 €-1 211 €
18+2 034 €+3 364 €-1 330 €
19+2 034 €+3 486 €-1 452 €
20+2 034 €+3 611 €-1 577 €
21+2 034 €+3 739 €-1 705 €
22+2 034 €+3 870 €-1 836 €
23+2 034 €+4 004 €-1 970 €
24+2 034 €+4 142 €-2 108 €
25+2 034 €+4 283 €-2 249 €
Total+50 850 €+68 026 €+-17 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 154 jours
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