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Maison

Bien expiré
VilleSaint-Nazaire-de-Ladarez (34)
Surface115m²
Coût Total159 070€
Loyer Annuel9 609€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 860,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 6 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Mandat exclusif, Cave, Orientation nord, Orientation est, Orientation ouest, 2 étages, Chauffage électrique, Kitchenette

En exclusivité, au coeur du village, découvrez cette maison de village de style rustique offrant de beaux volumes et un charme authentique. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une salle à manger avec coin cuisine, d'un salon indépendant et d'une salle de bains avec Wc. Au premier étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu'une salle d'eau. Le deuxième étage accueille une troisième chambre ainsi qu'une pièce pouvant être aménagée en cuisine d'été, en espace indépendant ou permettant la création d'une salle d'eau. Cet étage donne accès à une agréable terrasse sans vis à vis. En rez-de-rue, une vaste cave d'environ 50 m² offre un bel espace de stockage, un atelier ou de nombreuses possibilités d'aménagement. Pierres apparentes, cachet de l'ancien et beau potentiel caractérisent cette maison, idéale en résidence principale, secondaire ou pour un projet locatif. Un mandat exclusif Gc immobilier by Elodie Bastoul

Ville : Saint-Nazaire-de-Ladarez
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34490
Coordonnées : 43.508391, 3.075071
Total : 159 070€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 52 150€
Valeur du bien : 151 150€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9609€/an
Fourchette totale : 591€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 7092€ - 13019€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 321,79 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 006 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-53 006€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-7 064€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 601,07€
Coût de l'assurance :13 918,62€
Taxe foncière : 960,87€/an
Soit par mois : 80,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 150 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 050€
    Isolation combles: 115 m² × 70€/m² = 8050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Nazaire-de-Ladarez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 609 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 070 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 213 €
Revenus locatifs : +9 609 €
Charges déductibles : -59 213 €
Résultat foncier Année 1 : -49 604 €(Déficit de 49 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 063 €/an
Revenus locatifs : +9 609 €
Charges déductibles : -7 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28203.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 609 €59 218 €5 550 €-49 609 €21 400 €28 209 €28 209 €
29 801 €6 923 €5 405 €2 878 €--25 331 €
39 997 €6 773 €5 255 €3 224 €--22 107 €
410 197 €6 618 €5 100 €3 579 €--18 528 €
510 401 €6 457 €4 939 €3 944 €--14 584 €
610 609 €6 290 €4 772 €4 319 €--10 265 €
710 821 €6 117 €4 600 €4 704 €--5 562 €
811 037 €5 938 €4 421 €5 099 €--462 €
911 258 €5 753 €4 235 €5 505 €---
1011 483 €5 561 €4 043 €5 922 €---
1111 713 €5 362 €3 844 €6 351 €---
1211 947 €5 156 €3 638 €6 791 €---
1312 186 €4 943 €3 425 €7 244 €---
1412 430 €4 722 €3 204 €7 708 €---
1512 679 €4 493 €2 975 €8 186 €---
1612 932 €4 255 €2 738 €8 677 €---
1713 191 €4 010 €2 492 €9 181 €---
1813 455 €3 755 €2 237 €9 699 €---
1913 724 €3 491 €1 974 €10 232 €---
2013 998 €3 218 €1 701 €10 780 €---
2114 278 €2 935 €1 418 €11 343 €---
2214 564 €2 642 €1 125 €11 921 €---
2314 855 €2 339 €821 €12 516 €---
2415 152 €2 024 €507 €13 128 €---
2515 455 €1 698 €181 €13 757 €---
TOTAL307 770 €170 692 €80 601 €137 079 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018 €-6 420 €+8 438 €
2+2 018 €0 €+2 018 €
3+2 018 €0 €+2 018 €
4+2 018 €0 €+2 018 €
5+2 018 €0 €+2 018 €
6+2 018 €0 €+2 018 €
7+2 018 €0 €+2 018 €
8+2 018 €0 €+2 018 €
9+2 018 €+1 513 €+505 €
10+2 018 €+1 777 €+241 €
11+2 018 €+1 905 €+113 €
12+2 018 €+2 037 €-19 €
13+2 018 €+2 173 €-155 €
14+2 018 €+2 313 €-295 €
15+2 018 €+2 456 €-438 €
16+2 018 €+2 603 €-585 €
17+2 018 €+2 754 €-736 €
18+2 018 €+2 910 €-892 €
19+2 018 €+3 070 €-1 052 €
20+2 018 €+3 234 €-1 216 €
21+2 018 €+3 403 €-1 385 €
22+2 018 €+3 576 €-1 558 €
23+2 018 €+3 755 €-1 737 €
24+2 018 €+3 938 €-1 920 €
25+2 018 €+4 127 €-2 109 €
Total+50 450 €+41 124 €+9 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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