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Maison

VilleSaint-Nazaire-de-Ladarez (34)
Surface115
Coût Total159 070
Loyer Annuel9 609
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 860,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 6 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Mandat exclusif, Cave, Orientation nord, Orientation est, Orientation ouest, 2 étages, Chauffage électrique, Kitchenette

En exclusivité, au coeur du village, découvrez cette maison de village de style rustique offrant de beaux volumes et un charme authentique. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une salle à manger avec coin cuisine, d'un salon indépendant et d'une salle de bains avec Wc. Au premier étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu'une salle d'eau. Le deuxième étage accueille une troisième chambre ainsi qu'une pièce pouvant être aménagée en cuisine d'été, en espace indépendant ou permettant la création d'une salle d'eau. Cet étage donne accès à une agréable terrasse sans vis à vis. En rez-de-rue, une vaste cave d'environ 50 m² offre un bel espace de stockage, un atelier ou de nombreuses possibilités d'aménagement. Pierres apparentes, cachet de l'ancien et beau potentiel caractérisent cette maison, idéale en résidence principale, secondaire ou pour un projet locatif. Un mandat exclusif Gc immobilier by Elodie Bastoul

Ville : Saint-Nazaire-de-Ladarez
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34490
Coordonnées : 43.508391, 3.075071
Total : 159 070
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 52 150
Valeur du bien : 151 150
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9609€/an
Fourchette totale : 591€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 7092€ - 13019€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 321,79 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 006
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-53 006 (-34.9%)
Marge achat-revente :-7 064€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 601,07
Coût de l'assurance :13 918,62
Taxe foncière : 960,87€/an
Soit par mois : 80,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 150(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 050
    Isolation combles: 115 m² × 70€/m² = 8050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Nazaire-de-Ladarez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 609 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 070 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 213
Revenus locatifs : +9 609
Charges déductibles : -59 213
Résultat foncier Année 1 : -49 604(Déficit de 49 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 204
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 063 €/an
Revenus locatifs : +9 609
Charges déductibles : -7 063
Résultat foncier Années 2+ : 2 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28203.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 60959 2185 550-49 60921 400 €28 209 €28 209 €
29 8016 9235 4052 878--25 331 €
39 9976 7735 2553 224--22 107 €
410 1976 6185 1003 579--18 528 €
510 4016 4574 9393 944--14 584 €
610 6096 2904 7724 319--10 265 €
710 8216 1174 6004 704--5 562 €
811 0375 9384 4215 099--462 €
911 2585 7534 2355 505---
1011 4835 5614 0435 922---
1111 7135 3623 8446 351---
1211 9475 1563 6386 791---
1312 1864 9433 4257 244---
1412 4304 7223 2047 708---
1512 6794 4932 9758 186---
1612 9324 2552 7388 677---
1713 1914 0102 4929 181---
1813 4553 7552 2379 699---
1913 7243 4911 97410 232---
2013 9983 2181 70110 780---
2114 2782 9351 41811 343---
2214 5642 6421 12511 921---
2314 8552 33982112 516---
2415 1522 02450713 128---
2515 4551 69818113 757---
TOTAL307 770170 69280 601137 07921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 079
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018-6 420+8 438
2+2 0180+2 018
3+2 0180+2 018
4+2 0180+2 018
5+2 0180+2 018
6+2 0180+2 018
7+2 0180+2 018
8+2 0180+2 018
9+2 018+1 513+505
10+2 018+1 777+241
11+2 018+1 905+113
12+2 018+2 037-19
13+2 018+2 173-155
14+2 018+2 313-295
15+2 018+2 456-438
16+2 018+2 603-585
17+2 018+2 754-736
18+2 018+2 910-892
19+2 018+3 070-1 052
20+2 018+3 234-1 216
21+2 018+3 403-1 385
22+2 018+3 576-1 558
23+2 018+3 755-1 737
24+2 018+3 938-1 920
25+2 018+4 127-2 109
Total+50 450+41 124+9 326
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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