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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface78m²
Coût Total106 690€
Loyer Annuel7 929€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 064,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Véronique Pourinet vous propose: Châteauroux - Quartier Touvent. Appartement de Charme 4 Pièces Idéalement placé, à proximité des commerces de proximité et des écoles, cet appartement ravira les amateurs de tranquillité et de confort.

Cet appartement offre un agencement optimal avec une cuisine ouverte entièrement équipée, idéale pour préparer de délicieux repas en famille ou entre amis, et une pièce de vie lumineuse propice aux moments conviviaux. La partie nuit est composée de 3 chambres avec rangements, un WC et une salle d'eau.

Les Avantages de ce Bien :

  • Bien entretenu, en bon état général
  • Chauffage au gaz pour un confort thermique optimal
  • Menuiserie PVC avec double vitrage
  • Parking

Cet appartement saura vous séduire par son charme, son agencement fonctionnel et ses prestations de qualité. Une belle opportunité pour ceux à la recherche d'un cadre de vie paisible.

N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 48 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 229.33 euros par mois (soit 2752 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 167 et classe CLIMAT D indice 35. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Véronique Pourinet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 978941573, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 106 690€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 17 050€
Valeur du bien : 100 050€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7929€/an
Fourchette totale : 514€ - 849€/mois
Fourchette annuelle : 6167€ - 10194€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 981,28€
Coût de l'assurance :9 335,37€
Taxe foncière : 792,85€/an
Soit par mois : 66,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 229,33€/mois
Soit par an : 2 751,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien entretenu, mais vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - literie à renouveler et rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour maintenir l'esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 050 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5250€ = 5250€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 250€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 690 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 752 €/an
Calcul : 229 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 497 €
Revenus locatifs : +7 929 €
Charges déductibles : -24 497 €
Résultat foncier Année 1 : -16 568 €(Déficit de 16 568 €)
Imputable sur revenu global : 16 568 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 447 €/an
Revenus locatifs : +7 929 €
Charges déductibles : -7 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 482 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 929 €24 500 €3 532 €-16 571 €16 571 €--
28 087 €7 356 €3 437 €732 €---
38 249 €7 258 €3 340 €991 €---
48 414 €7 157 €3 239 €1 257 €---
58 582 €7 053 €3 134 €1 529 €---
68 754 €6 945 €3 027 €1 809 €---
78 929 €6 833 €2 915 €2 096 €---
89 107 €6 718 €2 800 €2 390 €---
99 290 €6 598 €2 680 €2 691 €---
109 475 €6 475 €2 557 €3 000 €---
119 665 €6 347 €2 429 €3 317 €---
129 858 €6 216 €2 297 €3 643 €---
1310 055 €6 079 €2 161 €3 976 €---
1410 256 €5 938 €2 020 €4 318 €---
1510 462 €5 792 €1 874 €4 669 €---
1610 671 €5 641 €1 723 €5 029 €---
1710 884 €5 486 €1 567 €5 399 €---
1811 102 €5 324 €1 406 €5 778 €---
1911 324 €5 158 €1 239 €6 166 €---
2011 550 €4 985 €1 067 €6 565 €---
2111 781 €4 807 €889 €6 974 €---
2212 017 €4 623 €704 €7 394 €---
2312 257 €4 432 €514 €7 825 €---
2412 503 €4 235 €317 €8 268 €---
2512 753 €4 031 €113 €8 721 €---
TOTAL253 954 €165 987 €50 981 €87 967 €16 571 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 971 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-4 971 €+6 636 €
2+1 665 €+219 €+1 446 €
3+1 665 €+297 €+1 368 €
4+1 665 €+377 €+1 288 €
5+1 665 €+459 €+1 206 €
6+1 665 €+543 €+1 122 €
7+1 665 €+629 €+1 036 €
8+1 665 €+717 €+948 €
9+1 665 €+807 €+858 €
10+1 665 €+900 €+765 €
11+1 665 €+995 €+670 €
12+1 665 €+1 093 €+572 €
13+1 665 €+1 193 €+472 €
14+1 665 €+1 295 €+370 €
15+1 665 €+1 401 €+264 €
16+1 665 €+1 509 €+156 €
17+1 665 €+1 620 €+45 €
18+1 665 €+1 733 €-68 €
19+1 665 €+1 850 €-185 €
20+1 665 €+1 970 €-305 €
21+1 665 €+2 092 €-427 €
22+1 665 €+2 218 €-553 €
23+1 665 €+2 348 €-683 €
24+1 665 €+2 480 €-815 €
25+1 665 €+2 616 €-951 €
Total+41 625 €+26 390 €+15 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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