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Achat appartement

Bien expiré
VilleBeauvallon (26)
Surface81m²
Coût Total154 260€
Loyer Annuel9 805€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beauvallon, dans le centre ville, situé dans un petit immeuble au 2 ème étage un appartement type 4 de 81 m² habitables vendu loué. Il comprend une entrée, un séjour, une cuisine séparée, trois chambres, une salle de bains et un wc séparé. Chauffage individuel électrique. Menuiseries double vitrage. Loyer actuel de 509 € hors charges.

Ville : Beauvallon
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Coordonnées : 44.856480, 4.899748
Total : 154 260€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 47 340€
Valeur du bien : 146 340€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9805€/an
Fourchette totale : 646€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7752€ - 12402€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 796,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 504,75€
Coût de l'assurance :13 112,10€
Taxe foncière : 980,52€/an
Soit par mois : 81,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu vieillissante dans une chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu vieillissante dans une chambre
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 340 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvallon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 805 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 809 €
Revenus locatifs : +9 805 €
Charges déductibles : -53 809 €
Résultat foncier Année 1 : -44 003 €(Déficit de 44 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 469 €/an
Revenus locatifs : +9 805 €
Charges déductibles : -6 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22603.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 805 €53 814 €4 969 €-44 008 €21 400 €22 608 €22 608 €
210 001 €6 339 €4 834 €3 662 €--18 946 €
310 201 €6 200 €4 695 €4 001 €--14 945 €
410 405 €6 057 €4 552 €4 349 €--10 596 €
510 613 €5 909 €4 404 €4 705 €--5 892 €
610 826 €5 755 €4 250 €5 070 €--821 €
711 042 €5 597 €4 092 €5 445 €---
811 263 €5 434 €3 929 €5 829 €---
911 488 €5 265 €3 760 €6 223 €---
1011 718 €5 091 €3 586 €6 627 €---
1111 952 €4 910 €3 405 €7 042 €---
1212 192 €4 724 €3 219 €7 467 €---
1312 435 €4 532 €3 027 €7 903 €---
1412 684 €4 333 €2 828 €8 351 €---
1512 938 €4 128 €2 623 €8 810 €---
1613 197 €3 916 €2 411 €9 280 €---
1713 460 €3 697 €2 192 €9 763 €---
1813 730 €3 471 €1 966 €10 259 €---
1914 004 €3 237 €1 732 €10 767 €---
2014 284 €2 995 €1 490 €11 289 €---
2114 570 €2 746 €1 241 €11 824 €---
2214 861 €2 488 €983 €12 373 €---
2315 159 €2 222 €717 €12 937 €---
2415 462 €1 947 €442 €13 515 €---
2515 771 €1 662 €157 €14 109 €---
TOTAL314 064 €156 470 €71 505 €157 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €0 €+2 059 €
6+2 059 €0 €+2 059 €
7+2 059 €+1 387 €+672 €
8+2 059 €+1 749 €+310 €
9+2 059 €+1 867 €+192 €
10+2 059 €+1 988 €+71 €
11+2 059 €+2 113 €-54 €
12+2 059 €+2 240 €-181 €
13+2 059 €+2 371 €-312 €
14+2 059 €+2 505 €-446 €
15+2 059 €+2 643 €-584 €
16+2 059 €+2 784 €-725 €
17+2 059 €+2 929 €-870 €
18+2 059 €+3 078 €-1 019 €
19+2 059 €+3 230 €-1 171 €
20+2 059 €+3 387 €-1 328 €
21+2 059 €+3 547 €-1 488 €
22+2 059 €+3 712 €-1 653 €
23+2 059 €+3 881 €-1 822 €
24+2 059 €+4 055 €-1 996 €
25+2 059 €+4 233 €-2 174 €
Total+51 475 €+47 278 €+4 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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