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Achat : Maison Perrou (61700)

VillePerrou (61)
Surface77m²
Coût Total110 144€
Loyer Annuel5 894€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 800 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 789,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 1 chambre, Mandat exclusif, 1 garage, 1 place de parking

Découvrez cette charmante maison de plain-pied idéalement située, offrant un cadre de vie paisible sur la commune de Perrou, à seulement 10 minutes de Domfront. Elle se compose d'une cuisine ouverte sur le salon-séjour avec insert bois, d'une chambre, d'un bureau, d'une salle d'eau avec douche à l'italienne, d'une buanderie et de Wc séparés. Une dépendance attenante pouvant servir d'atelier complète ce bien, ainsi que d'autres dépendances à usage de garage et de stockage. Joli terrain d'environ 1 050 m², parfait pour profiter des beaux jours, jardiner ou créer votre espace détente extérieur. À visiter sans tarder !

Ville : Perrou
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61700
Coordonnées : 48.571990, -0.559930
Total : 110 144€
Prix d'acquisition : 60 800€
Travaux : 44 480€
Valeur du bien : 105 280€
Frais de notaire : 4 864€
Coût estimé : 4 864€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5894€/an
Fourchette totale : 391€ - 618€/mois
Fourchette annuelle : 4689€ - 7411€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :741 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :57 057 €
Prix d'achat :60 800 €
Décote à l'achat :+3 743€ (+6.6%)
Marge achat-revente :-53 087€ (-93.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 144€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 583,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 278,05€
Coût de l'assurance :9 637,60€
Taxe foncière : 589,45€/an
Soit par mois : 49,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 491,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 8000€ = 8000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Salon:720€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€
  • Autres pièces:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Perrou), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 894 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 144 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 262 €
Revenus locatifs : +5 894 €
Charges déductibles : -49 262 €
Résultat foncier Année 1 : -43 367 €(Déficit de 43 367 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 782 €/an
Revenus locatifs : +5 894 €
Charges déductibles : -4 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 113 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21967.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 520 €(65% de 60 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 437 €/an
Calcul : 39 520 € × 3,636% = 1 437 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 894 €49 265 €3 810 €-43 371 €21 400 €21 971 €21 971 €
26 012 €4 685 €3 710 €1 327 €--20 644 €
36 133 €4 582 €3 607 €1 551 €--19 093 €
46 255 €4 475 €3 500 €1 780 €--17 313 €
56 380 €4 364 €3 389 €2 016 €--15 297 €
66 508 €4 249 €3 274 €2 259 €--13 038 €
76 638 €4 130 €3 156 €2 508 €--10 531 €
86 771 €4 007 €3 032 €2 764 €--7 767 €
96 906 €3 880 €2 905 €3 026 €--4 741 €
107 044 €3 748 €2 773 €3 297 €--1 444 €
117 185 €3 611 €2 636 €3 574 €---
127 329 €3 470 €2 495 €3 859 €---
137 476 €3 323 €2 348 €4 153 €---
147 625 €3 171 €2 196 €4 454 €---
157 778 €3 014 €2 039 €4 764 €---
167 933 €2 851 €1 876 €5 082 €---
178 092 €2 682 €1 707 €5 409 €---
188 254 €2 508 €1 533 €5 746 €---
198 419 €2 327 €1 352 €6 092 €---
208 587 €2 140 €1 165 €6 447 €---
218 759 €1 946 €971 €6 813 €---
228 934 €1 745 €770 €7 189 €---
239 113 €1 537 €562 €7 576 €---
249 295 €1 322 €347 €7 973 €---
259 481 €1 099 €124 €8 382 €---
TOTAL188 802 €124 132 €55 278 €64 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 238 €-6 420 €+7 658 €
2+1 238 €0 €+1 238 €
3+1 238 €0 €+1 238 €
4+1 238 €0 €+1 238 €
5+1 238 €0 €+1 238 €
6+1 238 €0 €+1 238 €
7+1 238 €0 €+1 238 €
8+1 238 €0 €+1 238 €
9+1 238 €0 €+1 238 €
10+1 238 €0 €+1 238 €
11+1 238 €+639 €+599 €
12+1 238 €+1 158 €+80 €
13+1 238 €+1 246 €-8 €
14+1 238 €+1 336 €-98 €
15+1 238 €+1 429 €-191 €
16+1 238 €+1 525 €-287 €
17+1 238 €+1 623 €-385 €
18+1 238 €+1 724 €-486 €
19+1 238 €+1 828 €-590 €
20+1 238 €+1 934 €-696 €
21+1 238 €+2 044 €-806 €
22+1 238 €+2 157 €-919 €
23+1 238 €+2 273 €-1 035 €
24+1 238 €+2 392 €-1 154 €
25+1 238 €+2 515 €-1 277 €
Total+30 950 €+19 401 €+11 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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