Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleHoenheim (67)
Surface93m²
Coût Total205 860€
Loyer Annuel14 438€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 500 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 983,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Non meublé

HŒNHEIM – GRAND 5 PIÈCES DE 92,63 m² AVEC GRENIER, CAVE ET BALCON

Rue des Tilleuls à Hœnheim

Dans une impasse résidentielle au calme, découvrez ce spacieux appartement 5 pièces de 92,63 m² au 3eme étage sans ascenseur idéalement situé à proximité des commerces, des transports et à seulement quelques minutes de Strasbourg.

Dès l'entrée, vous serez séduit par son vaste salon-séjour baigné de lumière avec accès direct au balcon. La cuisine indépendante, fonctionnelle et bien agencée. L'espace nuit comprend trois chambres aux volumes confortables, une salle de bains et un WC séparé.

Un bien particulièrement complet grâce à ses nombreuses annexes :

• Garage fermé en supplément • Cave privative • Grenier privatif • Cellier aménagé • Balcon • Impasse très calme • Double vitrage sur l'ensemble du logement • Belle luminosité

Informations complémentaires :

Surface habitable : 92,63 m² 5 pièces-3 chambres Copropriété de 32 lots Charges annuelles : 1 358 euros Diagnostic: D

Un appartement familial offrant de beaux volumes et de nombreux espaces de stockage, dans un environnement recherché de Hœnheim. Référence agence : 1245

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.620206, 7.752306
Total : 205 860€
Prix d'acquisition : 184 500€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 191 100€
Frais de notaire : 14 760€
Coût estimé : 14 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14438€/an
Fourchette totale : 974€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 11684€ - 17842€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 092,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 977,93€
Coût de l'assurance :18 012,75€
Taxe foncière : 1 443,79€/an
Soit par mois : 120,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,17€/mois
Soit par an : 1 358,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 203,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain récemment rénovée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration si nécessaire.
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 100€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 600€, Total: 1050€
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 270€, Total: 1350€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€, Total: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 438 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 860 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 358 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 278 €
Revenus locatifs : +14 438 €
Charges déductibles : -17 278 €
Résultat foncier Année 1 : -2 840 €(Déficit de 2 840 €)
Imputable sur revenu global : 2 840 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 678 €/an
Revenus locatifs : +14 438 €
Charges déductibles : -10 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 760 €/an
Prix d'achat du bien : 184 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 925 €(65% de 184 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 361 €/an
Calcul : 119 925 € × 3,636% = 4 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 438 €17 285 €7 162 €-2 847 €2 847 €--
214 727 €10 498 €6 975 €4 229 €---
315 021 €10 304 €6 781 €4 717 €---
415 322 €10 103 €6 581 €5 219 €---
515 628 €9 895 €6 373 €5 733 €---
615 941 €9 680 €6 157 €6 261 €---
716 259 €9 457 €5 934 €6 803 €---
816 585 €9 226 €5 703 €7 359 €---
916 916 €8 986 €5 464 €7 930 €---
1017 255 €8 738 €5 216 €8 516 €---
1117 600 €8 482 €4 959 €9 118 €---
1217 952 €8 216 €4 693 €9 736 €---
1318 311 €7 940 €4 418 €10 371 €---
1418 677 €7 655 €4 132 €11 022 €---
1519 051 €7 359 €3 837 €11 691 €---
1619 432 €7 053 €3 531 €12 378 €---
1719 820 €6 736 €3 214 €13 084 €---
1820 217 €6 408 €2 885 €13 809 €---
1920 621 €6 068 €2 545 €14 553 €---
2021 033 €5 715 €2 193 €15 318 €---
2121 454 €5 350 €1 828 €16 104 €---
2221 883 €4 972 €1 450 €16 911 €---
2322 321 €4 581 €1 059 €17 740 €---
2422 767 €4 175 €653 €18 592 €---
2523 223 €3 755 €233 €19 467 €---
TOTAL462 452 €198 636 €103 978 €263 816 €2 847 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 854 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 032 €-854 €+3 886 €
2+3 032 €+1 269 €+1 763 €
3+3 032 €+1 415 €+1 617 €
4+3 032 €+1 566 €+1 466 €
5+3 032 €+1 720 €+1 312 €
6+3 032 €+1 878 €+1 154 €
7+3 032 €+2 041 €+991 €
8+3 032 €+2 208 €+824 €
9+3 032 €+2 379 €+653 €
10+3 032 €+2 555 €+477 €
11+3 032 €+2 735 €+297 €
12+3 032 €+2 921 €+111 €
13+3 032 €+3 111 €-79 €
14+3 032 €+3 307 €-275 €
15+3 032 €+3 507 €-475 €
16+3 032 €+3 714 €-682 €
17+3 032 €+3 925 €-893 €
18+3 032 €+4 143 €-1 111 €
19+3 032 €+4 366 €-1 334 €
20+3 032 €+4 595 €-1 563 €
21+3 032 €+4 831 €-1 799 €
22+3 032 €+5 073 €-2 041 €
23+3 032 €+5 322 €-2 290 €
24+3 032 €+5 578 €-2 546 €
25+3 032 €+5 840 €-2 808 €
Total+75 800 €+79 145 €+-3 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →