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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface49.8m²
Coût Total94 020€
Loyer Annuel8 085€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 49.8 m²
Prix au m² : 1 385,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS NOTACOEUR vous proposent : Appartement à vendre - BOURGES (18000)

Appartement à vendre sur BOURGES (18), quartier Malus. Appartement T2 avec locataire en place (bail d'habitation) situé au 1er étage d'un immeuble sans ascenseur, comprenant : Entrée, toilettes, séjour / salle à manger avec cuisine ouverte aménagée et équipée (plaques, four), chambre, salle d'eau.

Huisserie P.V.C. double vitrage + 1 fenêtre en bois double vitrage. Chaudière gaz de ville (environ 16 ou 17 ans). Loyer = 480 € / mois + 55 € de charges / mois. Charges = 236,51 € / trimestre (2026). Taxe foncière = 732 € (2025).

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELAS NOTACOEUR - Notaires à Bourges - N° SIRET : 77501879900020

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Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 94 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.8m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8085€/an
Fourchette totale : 550€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 6598€ - 9908€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 667,94 €/m²
Basé sur :424 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 063 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-14 063€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-10 957€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 485,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 730,60€
Coût de l'assurance :7 991,70€
Taxe foncière : 732,00€/an
Soit par mois : 61,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 673,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière gaz de ville actuelle (environ 16-17 ans).
Quantité: 1 système pour 49.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre en bois double vitrage par du PVC double vitrage performant.
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:1 100€
    Fenêtre double vitrage PVC: 1 fenêtre × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 100€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 085 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 246 €
Revenus locatifs : +8 085 €
Charges déductibles : -24 246 €
Résultat foncier Année 1 : -16 161 €(Déficit de 16 161 €)
Imputable sur revenu global : 16 161 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 746 €/an
Revenus locatifs : +8 085 €
Charges déductibles : -4 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 339 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 085 €24 249 €3 038 €-16 164 €16 164 €--
28 247 €4 667 €2 956 €3 579 €---
38 412 €4 582 €2 871 €3 829 €---
48 580 €4 495 €2 783 €4 085 €---
58 751 €4 404 €2 693 €4 347 €---
68 926 €4 311 €2 599 €4 616 €---
79 105 €4 214 €2 502 €4 891 €---
89 287 €4 114 €2 403 €5 173 €---
99 473 €4 011 €2 299 €5 462 €---
109 662 €3 905 €2 193 €5 758 €---
119 856 €3 794 €2 083 €6 061 €---
1210 053 €3 681 €1 969 €6 372 €---
1310 254 €3 563 €1 852 €6 691 €---
1410 459 €3 442 €1 730 €7 017 €---
1510 668 €3 316 €1 605 €7 352 €---
1610 881 €3 187 €1 475 €7 695 €---
1711 099 €3 053 €1 341 €8 046 €---
1811 321 €2 914 €1 203 €8 407 €---
1911 547 €2 771 €1 060 €8 776 €---
2011 778 €2 624 €912 €9 155 €---
2112 014 €2 471 €759 €9 543 €---
2212 254 €2 313 €602 €9 941 €---
2312 499 €2 150 €439 €10 349 €---
2412 749 €1 982 €270 €10 767 €---
2513 004 €1 808 €96 €11 196 €---
TOTAL258 964 €106 022 €43 731 €152 942 €16 164 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 849 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 698 €-4 849 €+6 547 €
2+1 698 €+1 074 €+624 €
3+1 698 €+1 149 €+549 €
4+1 698 €+1 226 €+472 €
5+1 698 €+1 304 €+394 €
6+1 698 €+1 385 €+313 €
7+1 698 €+1 467 €+231 €
8+1 698 €+1 552 €+146 €
9+1 698 €+1 639 €+59 €
10+1 698 €+1 727 €-29 €
11+1 698 €+1 818 €-120 €
12+1 698 €+1 912 €-214 €
13+1 698 €+2 007 €-309 €
14+1 698 €+2 105 €-407 €
15+1 698 €+2 206 €-508 €
16+1 698 €+2 308 €-610 €
17+1 698 €+2 414 €-716 €
18+1 698 €+2 522 €-824 €
19+1 698 €+2 633 €-935 €
20+1 698 €+2 746 €-1 048 €
21+1 698 €+2 863 €-1 165 €
22+1 698 €+2 982 €-1 284 €
23+1 698 €+3 105 €-1 407 €
24+1 698 €+3 230 €-1 532 €
25+1 698 €+3 359 €-1 661 €
Total+42 450 €+45 883 €+-3 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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