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Maison

VilleLavaufranche (23)
Surface100
Coût Total128 160
Loyer Annuel7 059
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 770 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 3 chambres, 1390 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-VIZ156779 : Cette maison de 100 m² avec chauffage central, sur 1400 m² de terrain est située à cinq minutes de route de Boussac. Relativement peu de travaux seront à prévoir pour disposer d'un cocon tout confort. Vous disposerez d'une cuisine intégrée et équipée, d'un salon / salle à manger, d'une salle d'eau aménagée et d'un Wc indépendant en rez-de-chaussée. A l'étage vous trouverez trois chambres spacieuses et lumineuses. Enfin, le grand jardin avec vue sur la campagne environnante est un vrai plus pour les amoureux de nature et les amateurs de potagers. - Mentions légales : Proposé à la vente à 77000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe Energie D : 219 kWh.m2.an - (Dpe ancienne version) - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lavaufranche
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.320730, 2.272760
Total : 128 160
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 45 000
Valeur du bien : 122 000
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7059€/an
Fourchette totale : 433€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5196€ - 9591€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :488,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 807
Prix d'achat :77 000
Décote à l'achat :+28 193 (+57.8%)
Marge achat-revente :-79 353€ (-162.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 671,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 263,90
Coût de l'assurance :10 893,60
Taxe foncière : 705,92€/an
Soit par mois : 58,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier daté, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais à vérifier pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon mais peut être amélioré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 000
    Isolation des combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavaufranche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 160 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 444
Revenus locatifs : +7 059
Charges déductibles : -50 444
Résultat foncier Année 1 : -43 385(Déficit de 43 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 985
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 444 €/an
Revenus locatifs : +7 059
Charges déductibles : -5 444
Résultat foncier Années 2+ : 1 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21984.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 05950 4484 306-43 38921 400 €21 989 €21 989 €
27 2005 3334 1921 867--20 122 €
37 3445 2154 0742 129--17 993 €
47 4915 0933 9512 398--15 594 €
57 6414 9663 8252 675--12 919 €
67 7944 8353 6942 959--9 961 €
77 9504 7003 5583 250--6 711 €
88 1094 5603 4183 549--3 162 €
98 2714 4153 2733 856---
108 4364 2653 1234 172---
118 6054 1092 9684 496---
128 7773 9492 8074 828---
138 9533 7832 6415 170---
149 1323 6112 4695 521---
159 3143 4332 2915 881---
169 5013 2492 1076 252---
179 6913 0591 9176 632---
189 8852 8621 7207 022---
1910 0822 6581 5177 424---
2010 2842 4481 3067 836---
2110 4902 2301 0888 260---
2210 6992 0048638 695---
2310 9131 7716299 142---
2411 1321 5303889 602---
2511 3541 28013810 074---
TOTAL226 107135 80562 26490 30221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 302
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482-6 420+7 902
2+1 4820+1 482
3+1 4820+1 482
4+1 4820+1 482
5+1 4820+1 482
6+1 4820+1 482
7+1 4820+1 482
8+1 4820+1 482
9+1 482+208+1 274
10+1 482+1 252+230
11+1 482+1 349+133
12+1 482+1 449+33
13+1 482+1 551-69
14+1 482+1 656-174
15+1 482+1 764-282
16+1 482+1 875-393
17+1 482+1 990-508
18+1 482+2 107-625
19+1 482+2 227-745
20+1 482+2 351-869
21+1 482+2 478-996
22+1 482+2 609-1 127
23+1 482+2 743-1 261
24+1 482+2 881-1 399
25+1 482+3 022-1 540
Total+37 050+27 091+9 959
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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