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Immeuble - 6 pièce(s) - 113 m²

Bien expiré
VilleCaussade (82)
Surface113m²
Coût Total170 150€
Loyer Annuel11 504€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 150,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre ville de Caussade, tous commerces et écoles accessibles à pieds, découvrez ce charmant petit immeuble, sans extérieur, élevé sur deux niveaux. Il se divise en deux logements : Au rez-de-chaussée, un appartement de 55 m² (actuellement loué 470 euros charges comprises) composé d'un séjour avec cuisine ouverte aménagée, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un wc séparé. Au 1er étage, un appartement de 58 m² (libre) composé d'un séjour, d'une cuisine aménagée, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un wc séparé. Chauffage et radiateurs électriques : DPE en D ! Un produit rare, pour les plus rapides. Idéal investisseur !

Année de construction : 0 Numéro de mandat : 5042

Ville : Caussade
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82300
Total : 170 150€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 29 750€
Valeur du bien : 159 750€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11504€/an
Fourchette totale : 778€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9338€ - 14172€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 471,51 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 280 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-36 280€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-3 870€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 879,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 140,20€
Coût de l'assurance :14 462,75€
Taxe foncière : 1 150,38€/an
Soit par mois : 95,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE en D mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Immeuble - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 113 m²)
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m² (surface cuisine)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m² (surface salle de bain)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'éclairage
Quantité: 25 m² (surface salon)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et bien éclairé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 750 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 950€ = 10450€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caussade (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 504 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 971 €
Revenus locatifs : +11 504 €
Charges déductibles : -36 971 €
Résultat foncier Année 1 : -25 467 €(Déficit de 25 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 221 €/an
Revenus locatifs : +11 504 €
Charges déductibles : -7 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4066.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 504 €36 976 €5 497 €-25 472 €21 400 €4 072 €4 072 €
211 734 €7 078 €5 349 €4 656 €---
311 969 €6 924 €5 195 €5 044 €---
412 208 €6 766 €5 037 €5 442 €---
512 452 €6 602 €4 873 €5 850 €---
612 701 €6 433 €4 704 €6 269 €---
712 955 €6 258 €4 529 €6 697 €---
813 214 €6 077 €4 348 €7 137 €---
913 479 €5 890 €4 161 €7 588 €---
1013 748 €5 697 €3 969 €8 051 €---
1114 023 €5 498 €3 769 €8 525 €---
1214 304 €5 292 €3 563 €9 011 €---
1314 590 €5 080 €3 351 €9 510 €---
1414 881 €4 860 €3 131 €10 022 €---
1515 179 €4 633 €2 904 €10 546 €---
1615 483 €4 398 €2 669 €11 084 €---
1715 792 €4 156 €2 427 €11 636 €---
1816 108 €3 905 €2 176 €12 203 €---
1916 430 €3 647 €1 918 €12 784 €---
2016 759 €3 379 €1 650 €13 380 €---
2117 094 €3 103 €1 374 €13 991 €---
2217 436 €2 818 €1 089 €14 618 €---
2317 785 €2 523 €794 €15 262 €---
2418 140 €2 218 €489 €15 922 €---
2518 503 €1 903 €174 €16 600 €---
TOTAL368 470 €152 112 €79 140 €216 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416 €-6 420 €+8 836 €
2+2 416 €+175 €+2 241 €
3+2 416 €+1 513 €+903 €
4+2 416 €+1 633 €+783 €
5+2 416 €+1 755 €+661 €
6+2 416 €+1 881 €+535 €
7+2 416 €+2 009 €+407 €
8+2 416 €+2 141 €+275 €
9+2 416 €+2 276 €+140 €
10+2 416 €+2 415 €+1 €
11+2 416 €+2 557 €-141 €
12+2 416 €+2 703 €-287 €
13+2 416 €+2 853 €-437 €
14+2 416 €+3 006 €-590 €
15+2 416 €+3 164 €-748 €
16+2 416 €+3 325 €-909 €
17+2 416 €+3 491 €-1 075 €
18+2 416 €+3 661 €-1 245 €
19+2 416 €+3 835 €-1 419 €
20+2 416 €+4 014 €-1 598 €
21+2 416 €+4 197 €-1 781 €
22+2 416 €+4 385 €-1 969 €
23+2 416 €+4 579 €-2 163 €
24+2 416 €+4 777 €-2 361 €
25+2 416 €+4 980 €-2 564 €
Total+60 400 €+64 907 €+-4 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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