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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface172.5m²
Coût Total429 300€
Loyer Annuel26 790€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 172.5 m²
Prix au m² : 1 855,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 37,3 m²), 3 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse

Nouveauté - Emplacement idéal au coeur du centre du village de Vénissieux à proximité de toutes commodités, venez découvrir au sein d'une petite copropriété de 5 lots, ce bel appartement T5 en duplex de 172,5m2 avec terrasse et jardin privatif. Au 1er niveau, il comprend une pièce de vie spacieuse et lumineuse d'environ 35m2 ouverte sur une cuisine toute équipée, un dégagement, une chambre de 23m2, une salle de bain, une buanderie, un espace pour rangement et un toilette. Au second niveau, deux grandes chambres, un bureau, un dégagement et une pièce de rangement. Coté extérieur, une belle terrasse carrelée de 33m2 et son jardin privatif de 48m2 complètent ce logement. Petit immeuble 5 lots / Charges de copropriété faible!! À visiter sans tarder, Agent commercial: Grégoire Viricel :

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.701121, 4.881685
Total : 429 300€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 83 700€
Valeur du bien : 403 700€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172.5m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2233€/mois
Loyer annuel estimé : 26790€/an
Fourchette totale : 1844€ - 2704€/mois
Fourchette annuelle : 22122€ - 32442€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 839,51 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :489 815 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-169 815€ (-34.7%)
Marge achat-revente :60 515€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 126,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :125,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 251,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 566,57€
Coût de l'assurance :37 563,75€
Taxe foncière : 2 679,01€/an
Soit par mois : 223,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 232,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 474,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 172.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 172.5 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 700 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 12 500€
  • Menuiseries:31 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13 600€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 15 600€
  • Eau chaude:8 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 1 000€ = 1 000€, Total: 7 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 700€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1 350€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 1 850€
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 600€ = 600€, Total: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 64 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 233 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 790 €/an
Calcul : 2 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 503 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 292 €
Revenus locatifs : +26 790 €
Charges déductibles : -102 292 €
Résultat foncier Année 1 : -75 502 €(Déficit de 75 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 592 €/an
Revenus locatifs : +26 790 €
Charges déductibles : -18 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54102.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 790 €102 306 €14 424 €-75 516 €21 400 €54 116 €54 116 €
227 326 €18 223 €14 041 €9 103 €--45 013 €
327 872 €17 827 €13 645 €10 046 €--34 967 €
428 430 €17 417 €13 235 €11 013 €--23 954 €
528 998 €16 993 €12 811 €12 006 €--11 949 €
629 578 €16 554 €12 373 €13 024 €---
730 170 €16 100 €11 919 €14 070 €---
830 773 €15 631 €11 449 €15 143 €---
931 389 €15 145 €10 963 €16 244 €---
1032 017 €14 642 €10 461 €17 374 €---
1132 657 €14 123 €9 941 €18 534 €---
1233 310 €13 585 €9 403 €19 725 €---
1333 976 €13 028 €8 847 €20 948 €---
1434 656 €12 453 €8 271 €22 203 €---
1535 349 €11 857 €7 676 €23 492 €---
1636 056 €11 241 €7 060 €24 815 €---
1736 777 €10 604 €6 422 €26 173 €---
1837 513 €9 944 €5 763 €27 568 €---
1938 263 €9 262 €5 081 €29 001 €---
2039 028 €8 557 €4 375 €30 472 €---
2139 809 €7 827 €3 645 €31 982 €---
2240 605 €7 071 €2 890 €33 534 €---
2341 417 €6 290 €2 108 €35 127 €---
2442 245 €5 482 €1 300 €36 764 €---
2543 090 €4 645 €464 €38 445 €---
TOTAL858 094 €396 805 €208 567 €461 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 626 €-6 420 €+12 046 €
2+5 626 €0 €+5 626 €
3+5 626 €0 €+5 626 €
4+5 626 €0 €+5 626 €
5+5 626 €0 €+5 626 €
6+5 626 €+323 €+5 303 €
7+5 626 €+4 221 €+1 405 €
8+5 626 €+4 543 €+1 083 €
9+5 626 €+4 873 €+753 €
10+5 626 €+5 212 €+414 €
11+5 626 €+5 560 €+66 €
12+5 626 €+5 918 €-292 €
13+5 626 €+6 284 €-658 €
14+5 626 €+6 661 €-1 035 €
15+5 626 €+7 048 €-1 422 €
16+5 626 €+7 444 €-1 818 €
17+5 626 €+7 852 €-2 226 €
18+5 626 €+8 270 €-2 644 €
19+5 626 €+8 700 €-3 074 €
20+5 626 €+9 141 €-3 515 €
21+5 626 €+9 595 €-3 969 €
22+5 626 €+10 060 €-4 434 €
23+5 626 €+10 538 €-4 912 €
24+5 626 €+11 029 €-5 403 €
25+5 626 €+11 533 €-5 907 €
Total+140 650 €+138 387 €+2 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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