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Appartement à vendre

VilleFougères (35)
Surface78m²
Coût Total137 242€
Loyer Annuel8 655€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 344,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, Belle vue, Interphone

Fougères, en exclusivité, pour investisseur, nous vous proposons à la vente un appartement dans le Nord de Fougères à proximité des transports et des commerces.

Situé au 9ème étage avec ascenseur, cet appartement en parfait état comprend : salon séjour de 30 m² environ avec accès balcon et cuisine aménagée équipée ouverte, deux chambres, salle d'eau. Chauffage électrique. Appartement loué depuis le 22/08/2024, actuellement 520 euros + 42 euros de charges. DPE D. Son prix est de 104 900 € dont 5 900 € TTC d'honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur (5,96%). Bien soumis au statut de la copropriété. Pas de procédure en cours. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ». Pour plus de renseignements n'hésitez pas à contacter l'agence Breton & Jeanneau Immobilier de Fougères au en donnant la référence V4627PH. Philippe HENRY Agent Commercial (EI) RSAC RENNES 980 257 570. (5.96 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 79 lots - dont 79 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1273.00 euros. Philippe HENRY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 980257570 - RENNES.

Ville : Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35300
Coordonnées : 48.366180, -1.177270
Total : 137 242€
Prix d'acquisition : 104 900€
Travaux : 23 950€
Valeur du bien : 128 850€
Frais de notaire : 8 392€
Coût estimé : 8 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8655€/an
Fourchette totale : 566€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6787€ - 11038€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 246,75 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 247 €
Prix d'achat :104 900 €
Décote à l'achat :+7 653€ (+7.9%)
Marge achat-revente :-39 995€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 834,02€
Coût de l'assurance :11 665,57€
Taxe foncière : 865,55€/an
Soit par mois : 72,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 106,08€/mois
Soit par an : 1 272,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - Amélioration esthétique et fonctionnelle
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Amélioration esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - Amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Amélioration esthétique
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - Amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 950 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Autres pièces:150€
    Peinture entrée/couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougères (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 655 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 242 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 273 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 985 €
Revenus locatifs : +8 655 €
Charges déductibles : -30 985 €
Résultat foncier Année 1 : -22 329 €(Déficit de 22 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 035 €/an
Revenus locatifs : +8 655 €
Charges déductibles : -7 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 929.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 185 €(65% de 104 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 479 €/an
Calcul : 68 185 € × 3,636% = 2 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 655 €30 989 €4 434 €-22 334 €21 400 €934 €934 €
28 829 €6 919 €4 314 €1 909 €---
39 005 €6 796 €4 190 €2 210 €---
49 185 €6 668 €4 063 €2 518 €---
59 369 €6 536 €3 930 €2 833 €---
69 556 €6 399 €3 794 €3 157 €---
79 747 €6 258 €3 653 €3 489 €---
89 942 €6 112 €3 507 €3 830 €---
910 141 €5 962 €3 357 €4 180 €---
1010 344 €5 806 €3 201 €4 538 €---
1110 551 €5 645 €3 040 €4 906 €---
1210 762 €5 479 €2 874 €5 283 €---
1310 977 €5 308 €2 703 €5 669 €---
1411 197 €5 131 €2 525 €6 066 €---
1511 421 €4 947 €2 342 €6 473 €---
1611 649 €4 758 €2 153 €6 891 €---
1711 882 €4 563 €1 957 €7 319 €---
1812 120 €4 361 €1 755 €7 759 €---
1912 362 €4 152 €1 547 €8 210 €---
2012 609 €3 936 €1 331 €8 673 €---
2112 862 €3 713 €1 108 €9 148 €---
2213 119 €3 483 €878 €9 636 €---
2313 381 €3 245 €640 €10 136 €---
2413 649 €3 000 €395 €10 649 €---
2513 922 €2 746 €141 €11 176 €---
TOTAL277 237 €152 912 €63 834 €124 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €+293 €+1 525 €
3+1 818 €+663 €+1 155 €
4+1 818 €+755 €+1 063 €
5+1 818 €+850 €+968 €
6+1 818 €+947 €+871 €
7+1 818 €+1 047 €+771 €
8+1 818 €+1 149 €+669 €
9+1 818 €+1 254 €+564 €
10+1 818 €+1 361 €+457 €
11+1 818 €+1 472 €+346 €
12+1 818 €+1 585 €+233 €
13+1 818 €+1 701 €+117 €
14+1 818 €+1 820 €-2 €
15+1 818 €+1 942 €-124 €
16+1 818 €+2 067 €-249 €
17+1 818 €+2 196 €-378 €
18+1 818 €+2 328 €-510 €
19+1 818 €+2 463 €-645 €
20+1 818 €+2 602 €-784 €
21+1 818 €+2 744 €-926 €
22+1 818 €+2 891 €-1 073 €
23+1 818 €+3 041 €-1 223 €
24+1 818 €+3 195 €-1 377 €
25+1 818 €+3 353 €-1 535 €
Total+45 450 €+37 297 €+8 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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