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Villa à vendre

VilleVitrai-sous-Laigle (61)
Surface451m²
Coût Total450 614€
Loyer Annuel40 077€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+667€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 296 800 €
Surface : 451 m²
Prix au m² : 658,09 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3 salles de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 51 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: 6 parkings, Jardin, calme, Exposition sud-est, Pas de balcon

L'agence immobilière VIEL IMMOBILIER vous présente cet ancien corps de ferme situé en bout de chemin, dans un cadre calme et verdoyant. L'ensemble comprend trois habitations offrant de beaux volumes et de réelles possibilités d'aménagement. La maison principale d'environ 191m² se compose au rez-de-chaussé : d'une entrée, une chaufferie, une salle, une salle à manger, une cuisine, un wc, un salon cathédrale avec cheminée, un bureau ainsi que une mezzanine. À l'étage : un palier, un salon, un couloir desservant deux chambres, une salle de bains et un wc. La seconde maison d'environ 120m² comprend au rez-de-chaussé : un séjour avec cheminée, une chambre, une salle de bains, une cuisine et un wc. À l'étage : un palier, un couloir desservant trois chambres dont une avec lavabo, une salle de bains. La troisième maison d'environ 140m² comprend : un atelier et trois pièces, dont une avec cheminée, ainsi que des combles potentiellement aménageables. Le tout sur une parcelle cadastrée de 11654m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour tout renseignement, contacter l'agence ou par mail :

Ville : Vitrai-sous-Laigle
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61300
Coordonnées : 48.715576, 0.707203
Total : 450 614€
Prix d'acquisition : 296 800€
Travaux : 130 070€
Valeur du bien : 426 870€
Frais de notaire : 23 744€
Coût estimé : 23 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 451m²
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 3340€/mois
Loyer annuel estimé : 40077€/an
Fourchette totale : 2732€ - 4083€/mois
Fourchette annuelle : 32780€ - 49000€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 719,6 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :775 537 €
Prix d'achat :296 800 €
Décote à l'achat :-478 737€ (-61.7%)
Marge achat-revente :324 923€ (41.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :450 614€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 207,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :131,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 339,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 736,62€
Coût de l'assurance :39 428,73€
Taxe foncière : 4 007,72€/an
Soit par mois : 333,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 339,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 673,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :666,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 451 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 451 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 56 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 070 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 570€
    Isolation toiture: 451 m² × 70€/m² = 31570€, Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:67 200€
    Remplacement fenêtres: 56 fenêtres × 1200€/fenêtre = 67200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€/salle = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitrai-sous-Laigle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 111 270€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 077 €/an
Calcul : 3 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 450 614 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 577 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 150 333 €
Revenus locatifs : +40 077 €
Charges déductibles : -150 333 €
Résultat foncier Année 1 : -110 256 €(Déficit de 110 256 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 88 856 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 263 €/an
Revenus locatifs : +40 077 €
Charges déductibles : -20 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 814 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 88856.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 296 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 192 920 €(65% de 296 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 015 €/an
Calcul : 192 920 € × 3,636% = 7 015 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 077 €150 348 €14 693 €-110 271 €21 400 €88 871 €88 871 €
240 879 €19 882 €14 297 €20 996 €--67 874 €
341 696 €19 474 €13 889 €22 223 €--45 652 €
442 530 €19 051 €13 466 €23 479 €--22 173 €
543 381 €18 615 €13 030 €24 766 €---
644 248 €18 164 €12 579 €26 085 €---
745 133 €17 698 €12 113 €27 436 €---
846 036 €17 216 €11 631 €28 820 €---
946 957 €16 718 €11 133 €30 239 €---
1047 896 €16 203 €10 618 €31 693 €---
1148 854 €15 671 €10 086 €33 183 €---
1249 831 €15 122 €9 537 €34 709 €---
1350 828 €14 553 €8 969 €36 274 €---
1451 844 €13 966 €8 381 €37 878 €---
1552 881 €13 359 €7 775 €39 522 €---
1653 939 €12 732 €7 147 €41 206 €---
1755 017 €12 084 €6 499 €42 933 €---
1856 118 €11 414 €5 829 €44 704 €---
1957 240 €10 722 €5 137 €46 518 €---
2058 385 €10 006 €4 421 €48 379 €---
2159 553 €9 267 €3 682 €50 286 €---
2260 744 €8 502 €2 918 €52 241 €---
2361 958 €7 713 €2 128 €54 246 €---
2463 198 €6 896 €1 311 €56 302 €---
2564 462 €6 052 €468 €58 409 €---
TOTAL1 283 684 €481 428 €211 737 €802 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 802 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 416 €-6 420 €+14 836 €
2+8 416 €0 €+8 416 €
3+8 416 €0 €+8 416 €
4+8 416 €0 €+8 416 €
5+8 416 €+778 €+7 638 €
6+8 416 €+7 825 €+591 €
7+8 416 €+8 231 €+185 €
8+8 416 €+8 646 €-230 €
9+8 416 €+9 072 €-656 €
10+8 416 €+9 508 €-1 092 €
11+8 416 €+9 955 €-1 539 €
12+8 416 €+10 413 €-1 997 €
13+8 416 €+10 882 €-2 466 €
14+8 416 €+11 363 €-2 947 €
15+8 416 €+11 856 €-3 440 €
16+8 416 €+12 362 €-3 946 €
17+8 416 €+12 880 €-4 464 €
18+8 416 €+13 411 €-4 995 €
19+8 416 €+13 955 €-5 539 €
20+8 416 €+14 514 €-6 098 €
21+8 416 €+15 086 €-6 670 €
22+8 416 €+15 672 €-7 256 €
23+8 416 €+16 274 €-7 858 €
24+8 416 €+16 890 €-8 474 €
25+8 416 €+17 523 €-9 107 €
Total+210 400 €+240 677 €+-30 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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