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Détails du bien

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface81m²
Coût Total232 102€
Loyer Annuel18 386€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 400 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 597,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 12, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

ComOp Groupe propose à Vitry-sur-Seine, proche du Musée Contemporain du Val de Marne (tram T9 à 5 mn à pied), dans un immeuble en copropriété, un appartement 4 pièces de 81,40 m² situé au 7ème étage. Il est composé d’une entrée, un séjour, trois chambres dont une avec placard, une cuisine, une salle de bains, un water-closet, un dégagement, un rangement, et deux balcons. Travaux à prévoir.

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Total : 232 102€
Prix d'acquisition : 210 400€
Travaux : 4 870€
Valeur du bien : 215 270€
Frais de notaire : 16 832€
Coût estimé : 16 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18386€/an
Fourchette totale : 1223€ - 1920€/mois
Fourchette annuelle : 14674€ - 23036€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,73 €/m²
Basé sur :317 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 064 €
Prix d'achat :210 400 €
Décote à l'achat :-81 664€ (-28.0%)
Marge achat-revente :59 962€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 102€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :67,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 133,30€
Coût de l'assurance :20 308,93€
Taxe foncière : 1 838,56€/an
Soit par mois : 153,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 532,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si ancienne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine sans photo, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet, peinture des murs si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification du sol en vinyle
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 870 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 500€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:600€
    Peinture des murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification de la robinetterie: 1 vérification × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 320€
  • Chambres:1 920€
    Nettoyage du parquet: 32 m² × 20€/m² = 640€, Peinture des murs: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 320€
  • Salon:850€
    Peinture des murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification du sol en vinyle: 1 vérification × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-sur-Seine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 386 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 102 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 335 €
Revenus locatifs : +18 386 €
Charges déductibles : -15 335 €
Résultat foncier Année 1 : 3 051 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 465 €/an
Revenus locatifs : +18 386 €
Charges déductibles : -10 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 921 €/an
Prix d'achat du bien : 210 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 760 €(65% de 210 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 973 €/an
Calcul : 136 760 € × 3,636% = 4 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 386 €15 343 €7 822 €3 043 €---
218 753 €10 265 €7 614 €8 488 €---
319 128 €10 051 €7 400 €9 078 €---
419 511 €9 829 €7 178 €9 682 €---
519 901 €9 599 €6 948 €10 302 €---
620 299 €9 361 €6 710 €10 938 €---
720 705 €9 115 €6 464 €11 590 €---
821 119 €8 861 €6 210 €12 258 €---
921 542 €8 598 €5 947 €12 944 €---
1021 973 €8 325 €5 674 €13 647 €---
1122 412 €8 044 €5 393 €14 368 €---
1222 860 €7 752 €5 101 €15 108 €---
1323 317 €7 450 €4 799 €15 867 €---
1423 784 €7 138 €4 487 €16 646 €---
1524 259 €6 815 €4 164 €17 444 €---
1624 745 €6 481 €3 830 €18 263 €---
1725 240 €6 136 €3 485 €19 104 €---
1825 744 €5 778 €3 127 €19 966 €---
1926 259 €5 408 €2 757 €20 851 €---
2026 784 €5 025 €2 374 €21 759 €---
2127 320 €4 629 €1 978 €22 691 €---
2227 866 €4 219 €1 568 €23 647 €---
2328 424 €3 795 €1 144 €24 629 €---
2428 992 €3 357 €706 €25 636 €---
2529 572 €2 903 €252 €26 669 €---
TOTAL588 897 €184 276 €113 133 €404 621 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 861 €+913 €+2 948 €
2+3 861 €+2 546 €+1 315 €
3+3 861 €+2 723 €+1 138 €
4+3 861 €+2 905 €+956 €
5+3 861 €+3 091 €+770 €
6+3 861 €+3 281 €+580 €
7+3 861 €+3 477 €+384 €
8+3 861 €+3 678 €+183 €
9+3 861 €+3 883 €-22 €
10+3 861 €+4 094 €-233 €
11+3 861 €+4 311 €-450 €
12+3 861 €+4 532 €-671 €
13+3 861 €+4 760 €-899 €
14+3 861 €+4 994 €-1 133 €
15+3 861 €+5 233 €-1 372 €
16+3 861 €+5 479 €-1 618 €
17+3 861 €+5 731 €-1 870 €
18+3 861 €+5 990 €-2 129 €
19+3 861 €+6 255 €-2 394 €
20+3 861 €+6 528 €-2 667 €
21+3 861 €+6 807 €-2 946 €
22+3 861 €+7 094 €-3 233 €
23+3 861 €+7 389 €-3 528 €
24+3 861 €+7 691 €-3 830 €
25+3 861 €+8 001 €-4 140 €
Total+96 525 €+121 386 €+-24 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 201 jours
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