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Maison 185 m² à Valence

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface185m²
Coût Total305 850€
Loyer Annuel20 987€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 189,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 185 m², 7 pièces, 1195 m² de terrain

Valence Centre. Découvrez cette maison composée de 2 logements, au rez-de-chaussée environ 100,29m² comprenant un séjour, une cuisine, 3 chambres, un sous-sol total d'environ 100m² et un jardin. Au premier étage un logement d'environ 85,20m² habitables comprenant un séjour, une cuisine, une véranda et 2 chambres. Le tout sur une parcelle de 1195m² arboré et clôturé.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4640.00 € et 6310.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Carte pro. 82[Coordonnées masquées]00 342

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.108890, 0.891610
Total : 305 850€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 68 250€
Valeur du bien : 288 250€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1749€/mois
Loyer annuel estimé : 20987€/an
Fourchette totale : 1380€ - 2217€/mois
Fourchette annuelle : 16555€ - 26604€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,34 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 028 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-28€ (-0.0%)
Marge achat-revente :-85 822€ (-39.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 493,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 582,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 257,00€
Coût de l'assurance :26 761,88€
Taxe foncière : 2 098,66€/an
Soit par mois : 174,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 748,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 757,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 250 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 800€
    Isolation des combles: 185 m² × 80€/m² = 14800€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 500€ = 11500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 900€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€ = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 987 €/an
Calcul : 1 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 850 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 070 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 099 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 291 €
Revenus locatifs : +20 987 €
Charges déductibles : -81 291 €
Résultat foncier Année 1 : -60 304 €(Déficit de 60 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 041 €/an
Revenus locatifs : +20 987 €
Charges déductibles : -13 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38904.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 987 €81 301 €9 881 €-60 314 €21 400 €38 914 €38 914 €
221 406 €12 784 €9 614 €8 623 €--30 291 €
321 834 €12 508 €9 339 €9 327 €--20 965 €
422 271 €12 223 €9 054 €10 048 €--10 916 €
522 717 €11 928 €8 759 €10 788 €--128 €
623 171 €11 624 €8 455 €11 547 €---
723 634 €11 310 €8 141 €12 325 €---
824 107 €10 985 €7 816 €13 122 €---
924 589 €10 649 €7 480 €13 940 €---
1025 081 €10 303 €7 134 €14 778 €---
1125 583 €9 945 €6 775 €15 638 €---
1226 094 €9 575 €6 405 €16 520 €---
1326 616 €9 192 €6 023 €17 424 €---
1427 148 €8 797 €5 628 €18 351 €---
1527 691 €8 389 €5 220 €19 302 €---
1628 245 €7 967 €4 798 €20 278 €---
1728 810 €7 531 €4 362 €21 279 €---
1829 386 €7 081 €3 912 €22 305 €---
1929 974 €6 616 €3 447 €23 358 €---
2030 574 €6 136 €2 966 €24 438 €---
2131 185 €5 639 €2 470 €25 546 €---
2231 809 €5 126 €1 957 €26 683 €---
2332 445 €4 596 €1 427 €27 849 €---
2433 094 €4 048 €879 €29 045 €---
2533 756 €3 483 €313 €30 273 €---
TOTAL672 208 €289 735 €142 257 €382 472 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 472 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 407 €-6 420 €+10 827 €
2+4 407 €0 €+4 407 €
3+4 407 €0 €+4 407 €
4+4 407 €0 €+4 407 €
5+4 407 €0 €+4 407 €
6+4 407 €+3 426 €+981 €
7+4 407 €+3 697 €+710 €
8+4 407 €+3 937 €+470 €
9+4 407 €+4 182 €+225 €
10+4 407 €+4 433 €-26 €
11+4 407 €+4 691 €-284 €
12+4 407 €+4 956 €-549 €
13+4 407 €+5 227 €-820 €
14+4 407 €+5 505 €-1 098 €
15+4 407 €+5 791 €-1 384 €
16+4 407 €+6 083 €-1 676 €
17+4 407 €+6 384 €-1 977 €
18+4 407 €+6 692 €-2 285 €
19+4 407 €+7 007 €-2 600 €
20+4 407 €+7 331 €-2 924 €
21+4 407 €+7 664 €-3 257 €
22+4 407 €+8 005 €-3 598 €
23+4 407 €+8 355 €-3 948 €
24+4 407 €+8 714 €-4 307 €
25+4 407 €+9 082 €-4 675 €
Total+110 175 €+114 742 €+-4 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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