Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleDescartes (37)
Surface109m²
Coût Total141 860€
Loyer Annuel8 797€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 250 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 626,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking

Immobilier.notaires® et l'office notarial ROY, notaire associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - DESCARTES (37160)

DESCARTES - Centre-ville, proximité commodités à pied, commerces, écoles, transports, .. - Spacieuse MAISON DE CARACTERE à rénover comprenant au rez de chaussée : entrée, salle à manger, WC, cuisine, salon. 3 chambres et salle de bains. Grenier. Cave. Cour et jardin clos de murs attenant, accessible en véhicules avec garage. Authenticité préservée : parquets, sols carreaux de ciment, cheminées, .. Occasion rare, opportunité à saisir ! 

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude ROY, notaire associé, SELARL - Notaires à Descartes - N° SIRET : 45180986700026

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Descartes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37160
Coordonnées : 46.993592, 0.689207
Total : 141 860€
Prix d'acquisition : 68 250€
Travaux : 68 150€
Valeur du bien : 136 400€
Frais de notaire : 5 460€
Coût estimé : 5 460€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8797€/an
Fourchette totale : 587€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 7047€ - 10982€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 183,09 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :128 957 €
Prix d'achat :68 250 €
Décote à l'achat :-60 707€ (-47.1%)
Marge achat-revente :-12 903€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 195,38€
Coût de l'assurance :12 412,75€
Taxe foncière : 879,73€/an
Soit par mois : 73,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation pour 109 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs vétustes nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 150 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 450€
    Isolation combles: 109 m² × 50€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salon:2 400€
    Rénovation salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 797 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 429 €
Revenus locatifs : +8 797 €
Charges déductibles : -74 429 €
Résultat foncier Année 1 : -65 632 €(Déficit de 65 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 279 €/an
Revenus locatifs : +8 797 €
Charges déductibles : -6 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 518 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44231.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 363 €(65% de 68 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 613 €/an
Calcul : 44 363 € × 3,636% = 1 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 797 €74 434 €4 907 €-65 636 €21 400 €44 236 €44 236 €
28 973 €6 155 €4 779 €2 818 €--41 418 €
39 153 €6 022 €4 646 €3 131 €--38 288 €
49 336 €5 884 €4 508 €3 452 €--34 836 €
59 522 €5 741 €4 365 €3 781 €--31 055 €
69 713 €5 594 €4 217 €4 119 €--26 936 €
79 907 €5 440 €4 064 €4 467 €--22 469 €
810 105 €5 282 €3 906 €4 823 €--17 645 €
910 307 €5 118 €3 741 €5 190 €--12 456 €
1010 514 €4 948 €3 571 €5 566 €--6 890 €
1110 724 €4 772 €3 395 €5 952 €--937 €
1210 938 €4 589 €3 213 €6 349 €---
1311 157 €4 400 €3 024 €6 757 €---
1411 380 €4 205 €2 829 €7 175 €---
1511 608 €4 002 €2 626 €7 606 €---
1611 840 €3 793 €2 416 €8 047 €---
1712 077 €3 575 €2 199 €8 501 €---
1812 318 €3 350 €1 974 €8 968 €---
1912 565 €3 118 €1 741 €9 447 €---
2012 816 €2 876 €1 500 €9 940 €---
2113 072 €2 627 €1 250 €10 446 €---
2213 334 €2 368 €992 €10 966 €---
2313 600 €2 100 €724 €11 500 €---
2413 872 €1 823 €447 €12 050 €---
2514 150 €1 536 €159 €12 614 €---
TOTAL281 780 €173 751 €71 195 €108 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €0 €+1 847 €
6+1 847 €0 €+1 847 €
7+1 847 €0 €+1 847 €
8+1 847 €0 €+1 847 €
9+1 847 €0 €+1 847 €
10+1 847 €0 €+1 847 €
11+1 847 €0 €+1 847 €
12+1 847 €+1 905 €-58 €
13+1 847 €+2 027 €-180 €
14+1 847 €+2 153 €-306 €
15+1 847 €+2 282 €-435 €
16+1 847 €+2 414 €-567 €
17+1 847 €+2 550 €-703 €
18+1 847 €+2 690 €-843 €
19+1 847 €+2 834 €-987 €
20+1 847 €+2 982 €-1 135 €
21+1 847 €+3 134 €-1 287 €
22+1 847 €+3 290 €-1 443 €
23+1 847 €+3 450 €-1 603 €
24+1 847 €+3 615 €-1 768 €
25+1 847 €+3 784 €-1 937 €
Total+46 175 €+32 690 €+13 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →