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Maison - 4 pièce(s) - 99 m²

VilleSaint-Jean-Froidmentel (41)
Surface99
Coût Total156 690
Loyer Annuel8 596
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 959,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Julie FOUQUET vous propose: Maison sur sous sol complet comprenant une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un salon/séjour de 28 m² avec sa cheminée à insert, deux chambres, une salle de bain, un wc séparé. Au sous sol se trouve une buanderie, une pièce pouvant servir de chambre et un garage carrelée et une cave. Le tout sur un terrain cadastré de 1896 m².

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 321 et classe CLIMAT E indice 65. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Julie FOUQUET mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de blois sous le numéro 850459801, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 99
  • Superficie terrain : 1896
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
Ville : Saint-Jean-Froidmentel
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41160
Total : 156 690
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 54 090
Valeur du bien : 149 090
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8596€/an
Fourchette totale : 580€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6955€ - 10623€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125,94 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 468
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-16 468 (-14.8%)
Marge achat-revente :-45 222€ (-40.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 690
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 638,12
Coût de l'assurance :13 710,37
Taxe foncière : 859,57€/an
Soit par mois : 71,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique E avec indice 321.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 090(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 950
    Isolation combles: 99 m² × 50€/m² = 4950€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 040
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (installation incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-Froidmentel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 596 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 690 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 090
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 913
Revenus locatifs : +8 596
Charges déductibles : -60 913
Résultat foncier Année 1 : -52 318(Déficit de 52 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 918
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 823 €/an
Revenus locatifs : +8 596
Charges déductibles : -6 823
Résultat foncier Années 2+ : 1 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30917.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 59660 9185 421-52 32321 400 €30 923 €30 923 €
28 7686 6865 2792 081--28 842 €
38 9436 5395 1312 404--26 438 €
49 1226 3874 9792 735--23 704 €
59 3046 2294 8213 075--20 629 €
69 4906 0664 6583 424--17 205 €
79 6805 8974 4893 783--13 421 €
89 8745 7224 3144 152--9 270 €
910 0715 5414 1334 531--4 739 €
1010 2735 3533 9454 920---
1110 4785 1583 7505 320---
1210 6884 9573 5495 731---
1310 9014 7483 3406 153---
1411 1194 5323 1246 587---
1511 3424 3092 9017 033---
1611 5694 0772 6697 492---
1711 8003 8372 4297 963---
1812 0363 5892 1818 447---
1912 2773 3311 9238 945---
2012 5223 0651 6579 457---
2112 7732 7891 3819 984---
2213 0282 5031 09510 525---
2313 2892 20880011 081---
2413 5551 90149311 653---
2513 8261 58417612 242---
TOTAL275 322167 92878 638107 39421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 394
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805-6 420+8 225
2+1 8050+1 805
3+1 8050+1 805
4+1 8050+1 805
5+1 8050+1 805
6+1 8050+1 805
7+1 8050+1 805
8+1 8050+1 805
9+1 8050+1 805
10+1 805+54+1 751
11+1 805+1 596+209
12+1 805+1 719+86
13+1 805+1 846-41
14+1 805+1 976-171
15+1 805+2 110-305
16+1 805+2 248-443
17+1 805+2 389-584
18+1 805+2 534-729
19+1 805+2 684-879
20+1 805+2 837-1 032
21+1 805+2 995-1 190
22+1 805+3 157-1 352
23+1 805+3 324-1 519
24+1 805+3 496-1 691
25+1 805+3 672-1 867
Total+45 125+32 218+12 907
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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