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Maison en pierre à rénover

Bien expiré
VilleSaint-Martin-de-Valamas (07)
Surface170
Coût Total206 895
Loyer Annuel15 068
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 700 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 698,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 12 pièces, 764 m² de terrain

Maison en pierre crépie sur quatre niveaux avec deux terrains.Au rez de chaussée un restaurant avec son matériel à remettre en route ou a transformer en habitation. Au premier étage de 88.41m2 environ à rénover, composer d'une piéce de vie de 42.81m2, une chambre de 23.84 m2 divisible en deux, une salle d'eau avec wc 10.99 m2, un dégagement de 10.77 m2 auquel on peut accéder à l'escalier et à une terrasse. Au second niveau, six piéces 13.34 m2, 13.03 m2,12.52 m2,12.40 m2,10.17 m2,14.86 m2 un wc 1.91 m2,un dégagement 6.77 m2 avec accés à l' grandes possibilités pour se bâtiment (Gite, chambres d'hôte,restaurant,appartements). Une remise en pierre de 40 m2 environ fait partie du bien. Contact Christophe Condon agent commercial immobilier tel.[Coordonnées masquées] Les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque

Ville : Saint-Martin-de-Valamas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07310
Coordonnées : 44.937820, 4.369060
Total : 206 895
Prix d'acquisition : 118 700
Travaux : 78 699
Valeur du bien : 197 399
Frais de notaire : 9 496
Coût estimé : 9 496
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1256€/mois
Loyer annuel estimé : 15068€/an
Fourchette totale : 930€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 11165€ - 20336€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 895
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 902,85
Coût de l'assurance :18 103,31
Taxe foncière : 1 506,83€/an
Soit par mois : 125,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 255,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 195,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (23.84 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 6 pièces supplémentaires
Quantité: 6 pièces (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo pour ces pièces - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyaux vétustes)
Quantité: 170 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 699(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 200
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€/fenêtre = 12600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 999
    Rénovation chambre: 23.84 m² × 100€/m² = 2384€, Peinture: 23.84 m² × 30€/m² = 715.20€, Main d'œuvre: 900€ = 3000€
  • Chambres - Rénovation lourde:8 800
    Rénovation 6 pièces: 80 m² × 100€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 800€ = 6000€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:13 600
    Mise aux normes plomberie: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-de-Valamas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 068 €/an
Calcul : 1 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 895 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 699
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 587
Revenus locatifs : +15 068
Charges déductibles : -87 587
Résultat foncier Année 1 : -72 519(Déficit de 72 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 119
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 888 €/an
Revenus locatifs : +15 068
Charges déductibles : -8 888
Résultat foncier Années 2+ : 6 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51118.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 155(65% de 118 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 806 €/an
Calcul : 77 155 € × 3,636% = 2 806
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 06887 5946 664-72 52521 400 €51 125 €51 125 €
215 3708 7156 4846 655--44 470 €
315 6778 5286 2977 149--37 322 €
415 9918 3366 1057 655--29 667 €
516 3108 1375 9068 173--21 493 €
616 6377 9325 7018 705--12 788 €
716 9697 7205 4899 250--3 539 €
817 3097 5005 2699 808---
917 6557 2745 04310 381---
1018 0087 0404 80910 968---
1118 3686 7984 56711 570---
1218 7366 5494 31812 187---
1319 1106 2914 06012 819---
1419 4926 0243 79313 468---
1519 8825 7493 51814 133---
1620 2805 4653 23414 815---
1720 6865 1712 94015 515---
1821 0994 8672 63616 232---
1921 5214 5542 32316 967---
2021 9524 2301 99917 722---
2122 3913 8951 66418 495---
2222 8393 5501 31919 289---
2323 2953 19296120 103---
2423 7612 82359220 938---
2524 2362 44221121 794---
TOTAL482 643230 37695 903252 26721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 267
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 164-6 420+9 584
2+3 1640+3 164
3+3 1640+3 164
4+3 1640+3 164
5+3 1640+3 164
6+3 1640+3 164
7+3 1640+3 164
8+3 164+1 881+1 283
9+3 164+3 114+50
10+3 164+3 290-126
11+3 164+3 471-307
12+3 164+3 656-492
13+3 164+3 846-682
14+3 164+4 040-876
15+3 164+4 240-1 076
16+3 164+4 445-1 281
17+3 164+4 654-1 490
18+3 164+4 870-1 706
19+3 164+5 090-1 926
20+3 164+5 317-2 153
21+3 164+5 549-2 385
22+3 164+5 787-2 623
23+3 164+6 031-2 867
24+3 164+6 281-3 117
25+3 164+6 538-3 374
Total+79 100+75 680+3 420
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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