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Maison de ville avec jardin proche des commerces

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface162.55
Coût Total207 740
Loyer Annuel16 295
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 162.55 m²
Prix au m² : 855,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Mandat exclusif

Idéalement située à proximité immédiate des commerces, cette charmante maison de ville séduira les amateurs d'espace et de nature grâce à son environnement verdoyant et son beau potentiel d'aménagement.

Le rez-de-chaussée offre une pièce indépendante sur rue pouvant accueillir une cuisine d'été, un atelier ou une activité de loisirs, un couloir avec de nombreux rangements, une chambre avec accès direct à la salle d'eau et aux WC, un bureau, un espace toilette ainsi qu'une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte. Une large baie vitrée permet un accès direct au jardin et apporte une belle luminosité à l'ensemble. À l'étage, une vaste chambre complète le bien. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agréable ainsi que d'un terrain supplémentaire donnant sur les promenades, offrant un cadre paisible et verdoyant. Chauffage électrique, raccordement au tout-à-l'égout. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de personnaliser cette maison et de révéler pleinement son potentiel. Une belle opportunité pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un projet d'investissement. - http://www.conseils-immobiliers.com/fr/mentions-legales

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.080421, 3.297207
Total : 207 740
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 57 620
Valeur du bien : 196 620
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162.55
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16295€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1662€/mois
Fourchette annuelle : 13315€ - 19942€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 877
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-98 877 (-41.6%)
Marge achat-revente :30 137€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 100,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 590,54
Coût de l'assurance :18 696,60
Taxe foncière : 1 629,49€/an
Soit par mois : 135,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 357,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 162.55 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (162.55 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé (environ 20 fenêtres)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des équipements anciens
Quantité: cuisine complète (environ 32 m²)
Raison: État 3/5 visible - Cuisine nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - Couloir en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 620(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 500
    Isolation combles: 162.55 m² × 40€/m² = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€/fenêtre = 15000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 000
    Rafraîchissement cuisine: 32 m² × 220€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Revêtement sol 30 m²: 120€/m² × 30 = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:320
    Peinture murs/plafonds couloir 8 m²: 40€/m² × 8 = 320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 295 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 740 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 136
Revenus locatifs : +16 295
Charges déductibles : -67 136
Résultat foncier Année 1 : -50 841(Déficit de 50 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 441
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 516 €/an
Revenus locatifs : +16 295
Charges déductibles : -9 516
Résultat foncier Années 2+ : 6 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29440.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 29567 1437 145-50 84821 400 €29 448 €29 448 €
216 6219 3356 9587 286--22 162 €
316 9539 1416 7637 813--14 349 €
417 2928 9396 5628 353--5 996 €
517 6388 7316 3548 907---
617 9918 5156 1389 476---
718 3518 2925 91510 059---
818 7188 0615 68310 657---
919 0927 8215 44411 271---
1019 4747 5745 19611 900---
1119 8637 3174 94012 546---
1220 2617 0514 67413 209---
1320 6666 7764 39913 890---
1421 0796 4914 11414 588---
1521 5016 1973 81915 304---
1621 9315 8913 51416 040---
1722 3695 5753 19816 794---
1822 8175 2482 87117 569---
1923 2734 9092 53218 364---
2023 7394 5582 18119 180---
2124 2134 1951 81820 018---
2224 6983 8191 44220 879---
2325 1923 4301 05221 762---
2425 6953 02664922 669---
2526 2092 60923223 600---
TOTAL521 931220 644103 591301 28621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 286
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 422-6 420+9 842
2+3 4220+3 422
3+3 4220+3 422
4+3 4220+3 422
5+3 422+873+2 549
6+3 422+2 843+579
7+3 422+3 018+404
8+3 422+3 197+225
9+3 422+3 381+41
10+3 422+3 570-148
11+3 422+3 764-342
12+3 422+3 963-541
13+3 422+4 167-745
14+3 422+4 376-954
15+3 422+4 591-1 169
16+3 422+4 812-1 390
17+3 422+5 038-1 616
18+3 422+5 271-1 849
19+3 422+5 509-2 087
20+3 422+5 754-2 332
21+3 422+6 006-2 584
22+3 422+6 264-2 842
23+3 422+6 529-3 107
24+3 422+6 801-3 379
25+3 422+7 080-3 658
Total+85 550+90 386+-4 836
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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