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Achat : Appartement Thaon (14610)

Bien expiré
VilleThaon (14)
Surface73m²
Coût Total165 908€
Loyer Annuel8 657€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 600 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 610,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Résidence "Le Chat Botté" 2ème étg avec ascenseur, appartement T3 de 73,89 m² , parking aérien, cave

résidence très bien entretenue de 1984 /1985

couverture : tuile Murs : béton banché + isolation extérieure fenêtres : Double vitrage bois origine + volets roulants Sols : carrelages, parquets (chambres) Chauffage : radiateurs individuels à ventouse 1985 pour chaque pièce électricité : origine

composé de : entrée, cuisine équipée, salon-séjour, wc, salle d'eau, 2 chambres , cellier et parking aérien extérieur privatif,

charges copropriété annuelles : environ 1400 euros

Prix : euros honoraire de négociation compris Frais d'acte et d'enregistrements en plus : 10.500,00 euros Soit un prix total de : 128.100,00 euros

Ville : Thaon
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14610
Coordonnées : 49.258020, -0.457940
Total : 165 908€
Prix d'acquisition : 117 600€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 156 500€
Frais de notaire : 9 408€
Coût estimé : 9 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8657€/an
Fourchette totale : 586€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 7037€ - 10650€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 804,55 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :204 732 €
Prix d'achat :117 600 €
Décote à l'achat :-87 132€ (-42.6%)
Marge achat-revente :38 824€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 908€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 881,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 065,89€
Coût de l'assurance :14 516,95€
Taxe foncière : 865,70€/an
Soit par mois : 72,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-349,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour confort
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs individuels à ventouse par un système de chauffage plus efficace
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE C - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité d'origine - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant revêtement de sol et peinture), Main d'œuvre: 900€
  • Salon:3 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant peinture et revêtement de sol), Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage:14 400€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant radiateurs et installation), Main d'œuvre: 2400€
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (incluant remplacement câbles et prises), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 657 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 908 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 530 €
Revenus locatifs : +8 657 €
Charges déductibles : -47 530 €
Résultat foncier Année 1 : -38 873 €(Déficit de 38 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 630 €/an
Revenus locatifs : +8 657 €
Charges déductibles : -8 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17472.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 440 €(65% de 117 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 780 €/an
Calcul : 76 440 € × 3,636% = 2 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 657 €47 535 €5 789 €-38 878 €21 400 €17 478 €17 478 €
28 830 €8 484 €5 638 €346 €--17 132 €
39 007 €8 328 €5 481 €679 €--16 453 €
49 187 €8 166 €5 319 €1 021 €--15 432 €
59 371 €7 998 €5 151 €1 373 €--14 059 €
69 558 €7 824 €4 977 €1 734 €--12 325 €
79 749 €7 644 €4 797 €2 106 €--10 219 €
89 944 €7 457 €4 611 €2 487 €--7 732 €
910 143 €7 264 €4 417 €2 879 €--4 853 €
1010 346 €7 064 €4 217 €3 282 €--1 571 €
1110 553 €6 856 €4 010 €3 697 €---
1210 764 €6 641 €3 795 €4 123 €---
1310 979 €6 419 €3 572 €4 561 €---
1411 199 €6 188 €3 342 €5 011 €---
1511 423 €5 949 €3 103 €5 474 €---
1611 651 €5 702 €2 855 €5 949 €---
1711 884 €5 446 €2 599 €6 439 €---
1812 122 €5 180 €2 334 €6 942 €---
1912 364 €4 905 €2 059 €7 459 €---
2012 612 €4 620 €1 774 €7 991 €---
2112 864 €4 325 €1 479 €8 539 €---
2213 121 €4 019 €1 173 €9 102 €---
2313 384 €3 703 €856 €9 681 €---
2413 651 €3 375 €528 €10 276 €---
2513 924 €3 035 €189 €10 889 €---
TOTAL277 287 €194 125 €84 066 €83 161 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €0 €+1 818 €
3+1 818 €0 €+1 818 €
4+1 818 €0 €+1 818 €
5+1 818 €0 €+1 818 €
6+1 818 €0 €+1 818 €
7+1 818 €0 €+1 818 €
8+1 818 €0 €+1 818 €
9+1 818 €0 €+1 818 €
10+1 818 €0 €+1 818 €
11+1 818 €+638 €+1 180 €
12+1 818 €+1 237 €+581 €
13+1 818 €+1 368 €+450 €
14+1 818 €+1 503 €+315 €
15+1 818 €+1 642 €+176 €
16+1 818 €+1 785 €+33 €
17+1 818 €+1 932 €-114 €
18+1 818 €+2 083 €-265 €
19+1 818 €+2 238 €-420 €
20+1 818 €+2 397 €-579 €
21+1 818 €+2 562 €-744 €
22+1 818 €+2 731 €-913 €
23+1 818 €+2 904 €-1 086 €
24+1 818 €+3 083 €-1 265 €
25+1 818 €+3 267 €-1 449 €
Total+45 450 €+24 948 €+20 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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