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En vente à Mulhouse rue Spoerlin : grand appartement de 88.

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface88.22m²
Coût Total168 628€
Loyer Annuel10 764€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 88.22 m²
Prix au m² : 1 321,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

À Mulhouse, annonce immobilière pour un bel appartement à rafraichir s'accompagnant de 2 chambres. Appartement au deuxième niveau dans un bâtiment sur 4 étages ; présence d'un ascenseur dans l'immeuble. La construction date de 1972. Entrée, vaste séjour avec balcon, placard, cuisine meublée, salle de bains avec baignoire, douchen vasque, 2 chambres, WC séparé. Parking privatif Chauffage et eau chaude compris dans les charges.

  • https://alliancesimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.760279, 7.325394
Total : 168 628€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 159 300€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.22m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 897€/mois
Loyer annuel estimé : 10764€/an
Fourchette totale : 689€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 8273€ - 14006€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 628€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 444,12€
Coût de l'assurance :14 754,95€
Taxe foncière : 1 076,42€/an
Soit par mois : 89,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement léger salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 764 €/an
Calcul : 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 628 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 245 €
Revenus locatifs : +10 764 €
Charges déductibles : -50 245 €
Résultat foncier Année 1 : -39 481 €(Déficit de 39 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 545 €/an
Revenus locatifs : +10 764 €
Charges déductibles : -7 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18080.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 764 €50 250 €5 884 €-39 486 €21 400 €18 086 €18 086 €
210 979 €7 397 €5 730 €3 583 €--14 504 €
311 199 €7 238 €5 571 €3 961 €--10 542 €
411 423 €7 073 €5 406 €4 350 €--6 192 €
511 652 €6 902 €5 236 €4 749 €--1 443 €
611 885 €6 726 €5 059 €5 159 €---
712 122 €6 543 €4 876 €5 580 €---
812 365 €6 353 €4 686 €6 012 €---
912 612 €6 156 €4 490 €6 456 €---
1012 864 €5 953 €4 286 €6 911 €---
1113 121 €5 742 €4 075 €7 379 €---
1213 384 €5 524 €3 857 €7 860 €---
1313 652 €5 297 €3 631 €8 354 €---
1413 925 €5 063 €3 396 €8 862 €---
1514 203 €4 820 €3 154 €9 383 €---
1614 487 €4 569 €2 902 €9 918 €---
1714 777 €4 308 €2 642 €10 469 €---
1815 072 €4 039 €2 372 €11 034 €---
1915 374 €3 759 €2 092 €11 615 €---
2015 681 €3 469 €1 803 €12 212 €---
2115 995 €3 170 €1 503 €12 825 €---
2216 315 €2 859 €1 192 €13 456 €---
2316 641 €2 537 €870 €14 104 €---
2416 974 €2 204 €537 €14 770 €---
2517 314 €1 858 €192 €15 455 €---
TOTAL344 780 €169 810 €85 444 €174 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 260 €-6 420 €+8 680 €
2+2 260 €0 €+2 260 €
3+2 260 €0 €+2 260 €
4+2 260 €0 €+2 260 €
5+2 260 €0 €+2 260 €
6+2 260 €+1 115 €+1 145 €
7+2 260 €+1 674 €+586 €
8+2 260 €+1 804 €+456 €
9+2 260 €+1 937 €+323 €
10+2 260 €+2 073 €+187 €
11+2 260 €+2 214 €+46 €
12+2 260 €+2 358 €-98 €
13+2 260 €+2 506 €-246 €
14+2 260 €+2 658 €-398 €
15+2 260 €+2 815 €-555 €
16+2 260 €+2 975 €-715 €
17+2 260 €+3 141 €-881 €
18+2 260 €+3 310 €-1 050 €
19+2 260 €+3 484 €-1 224 €
20+2 260 €+3 664 €-1 404 €
21+2 260 €+3 848 €-1 588 €
22+2 260 €+4 037 €-1 777 €
23+2 260 €+4 231 €-1 971 €
24+2 260 €+4 431 €-2 171 €
25+2 260 €+4 637 €-2 377 €
Total+56 500 €+52 491 €+4 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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