Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleÉtampes-sur-Marne (02)
Surface51.7m²
Coût Total118 730€
Loyer Annuel5 695€
Rentabilité4.80%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 51.7 m²
Prix au m² : 1 276,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Cave, 2 chambres, Balcon, Non meublé

Orpi vous propose un appartement type III situé au 3ème étage d'une copropriété d'Etampes sur Marne. Le logement d'une superficie de 51.66 m² comporte une entrée desservant une cuisine indépendante, un wc, une salle d'eau, un séjour et deux chambres. Cave en sous-sol. Chauffage collectif. Référence agence : 5837

Ville : Étampes-sur-Marne
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.031648, 3.415657
Total : 118 730€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 47 450€
Valeur du bien : 113 450€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.7m²
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5695€/an
Fourchette totale : 378€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4538€ - 7146€/an
Rentabilité brute :4.80%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 613,48 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 417 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-17 417€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-35 313€ (-42.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 223,72€
Coût de l'assurance :10 388,88€
Taxe foncière : 569,46€/an
Soit par mois : 47,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou remplacement de l'ancien système de chauffage collectif par un système plus efficace
Quantité: 1 système pour 51.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 450 €(918 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes-sur-Marne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 695 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 730 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 267 €
Revenus locatifs : +5 695 €
Charges déductibles : -52 267 €
Résultat foncier Année 1 : -46 573 €(Déficit de 46 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 817 €/an
Revenus locatifs : +5 695 €
Charges déductibles : -4 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25172.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 695 €52 271 €3 836 €-46 576 €21 400 €25 176 €25 176 €
25 809 €4 717 €3 732 €1 091 €--24 085 €
35 925 €4 610 €3 625 €1 314 €--22 771 €
46 043 €4 500 €3 515 €1 544 €--21 227 €
56 164 €4 385 €3 400 €1 779 €--19 448 €
66 287 €4 267 €3 282 €2 020 €--17 428 €
76 413 €4 145 €3 160 €2 268 €--15 160 €
86 541 €4 019 €3 034 €2 522 €--12 638 €
96 672 €3 889 €2 904 €2 783 €--9 855 €
106 806 €3 754 €2 769 €3 051 €--6 803 €
116 942 €3 615 €2 630 €3 326 €--3 477 €
127 081 €3 472 €2 487 €3 609 €---
137 222 €3 323 €2 338 €3 899 €---
147 367 €3 170 €2 185 €4 197 €---
157 514 €3 011 €2 026 €4 503 €---
167 664 €2 848 €1 863 €4 817 €---
177 818 €2 678 €1 693 €5 139 €---
187 974 €2 504 €1 519 €5 470 €---
198 133 €2 323 €1 338 €5 810 €---
208 296 €2 137 €1 152 €6 159 €---
218 462 €1 944 €959 €6 518 €---
228 631 €1 745 €760 €6 886 €---
238 804 €1 539 €554 €7 265 €---
248 980 €1 326 €341 €7 654 €---
259 159 €1 107 €122 €8 053 €---
TOTAL182 401 €127 299 €55 224 €55 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 196 €-6 420 €+7 616 €
2+1 196 €0 €+1 196 €
3+1 196 €0 €+1 196 €
4+1 196 €0 €+1 196 €
5+1 196 €0 €+1 196 €
6+1 196 €0 €+1 196 €
7+1 196 €0 €+1 196 €
8+1 196 €0 €+1 196 €
9+1 196 €0 €+1 196 €
10+1 196 €0 €+1 196 €
11+1 196 €0 €+1 196 €
12+1 196 €+1 083 €+113 €
13+1 196 €+1 170 €+26 €
14+1 196 €+1 259 €-63 €
15+1 196 €+1 351 €-155 €
16+1 196 €+1 445 €-249 €
17+1 196 €+1 542 €-346 €
18+1 196 €+1 641 €-445 €
19+1 196 €+1 743 €-547 €
20+1 196 €+1 848 €-652 €
21+1 196 €+1 955 €-759 €
22+1 196 €+2 066 €-870 €
23+1 196 €+2 179 €-983 €
24+1 196 €+2 296 €-1 100 €
25+1 196 €+2 416 €-1 220 €
Total+29 900 €+17 574 €+12 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →