Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Charmante maison ancienne

Bien expiré
VilleChemilly-sur-Yonne (89)
Surface110m²
Coût Total161 972€
Loyer Annuel10 816€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 900 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 908,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez le charme de cette maison ancienne.

Au rez de chaussée, vous trouverez une véranda lumineuse donnant accès à la cuisine, une salle de bain, des WC séparés ainsi qu’un grand salon.

À l’étage, l’espace nuit se compose de deux chambres.

À l’extérieur, une agréable cour fermée complète ce bien, idéale pour profiter des beaux jours en toute intimité.

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à envoyer un message.

Ville : Chemilly-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89250
Coordonnées : 47.899820, 3.561070
Total : 161 972€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 54 080€
Valeur du bien : 153 980€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10816€/an
Fourchette totale : 720€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8641€ - 13539€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 836,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 079,52€
Coût de l'assurance :13 767,62€
Taxe foncière : 1 081,63€/an
Soit par mois : 90,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 080 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Parquet flottant:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:1 760€
    Peinture murs et plafonds chambres: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chemilly-sur-Yonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 816 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 972 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 924 €
Revenus locatifs : +10 816 €
Charges déductibles : -60 924 €
Résultat foncier Année 1 : -50 108 €(Déficit de 50 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 844 €/an
Revenus locatifs : +10 816 €
Charges déductibles : -6 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28707.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 816 €60 929 €5 217 €-50 113 €21 400 €28 713 €28 713 €
211 033 €6 708 €5 076 €4 325 €--24 388 €
311 253 €6 562 €4 930 €4 691 €--19 697 €
411 478 €6 412 €4 779 €5 067 €--14 631 €
511 708 €6 256 €4 624 €5 452 €--9 179 €
611 942 €6 095 €4 463 €5 847 €--3 332 €
712 181 €5 929 €4 297 €6 252 €---
812 425 €5 758 €4 125 €6 667 €---
912 673 €5 580 €3 948 €7 093 €---
1012 926 €5 397 €3 765 €7 529 €---
1113 185 €5 208 €3 576 €7 977 €---
1213 449 €5 013 €3 380 €8 436 €---
1313 718 €4 811 €3 178 €8 907 €---
1413 992 €4 602 €2 970 €9 390 €---
1514 272 €4 387 €2 754 €9 885 €---
1614 557 €4 164 €2 532 €10 393 €---
1714 848 €3 934 €2 302 €10 915 €---
1815 145 €3 696 €2 064 €11 449 €---
1915 448 €3 451 €1 819 €11 998 €---
2015 757 €3 197 €1 565 €12 560 €---
2116 072 €2 935 €1 303 €13 137 €---
2216 394 €2 665 €1 032 €13 729 €---
2316 722 €2 385 €753 €14 337 €---
2417 056 €2 096 €464 €14 960 €---
2517 397 €1 798 €165 €15 600 €---
TOTAL346 450 €169 968 €75 080 €176 482 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 271 €-6 420 €+8 691 €
2+2 271 €0 €+2 271 €
3+2 271 €0 €+2 271 €
4+2 271 €0 €+2 271 €
5+2 271 €0 €+2 271 €
6+2 271 €0 €+2 271 €
7+2 271 €+876 €+1 395 €
8+2 271 €+2 000 €+271 €
9+2 271 €+2 128 €+143 €
10+2 271 €+2 259 €+12 €
11+2 271 €+2 393 €-122 €
12+2 271 €+2 531 €-260 €
13+2 271 €+2 672 €-401 €
14+2 271 €+2 817 €-546 €
15+2 271 €+2 966 €-695 €
16+2 271 €+3 118 €-847 €
17+2 271 €+3 274 €-1 003 €
18+2 271 €+3 435 €-1 164 €
19+2 271 €+3 599 €-1 328 €
20+2 271 €+3 768 €-1 497 €
21+2 271 €+3 941 €-1 670 €
22+2 271 €+4 119 €-1 848 €
23+2 271 €+4 301 €-2 030 €
24+2 271 €+4 488 €-2 217 €
25+2 271 €+4 680 €-2 409 €
Total+56 775 €+52 944 €+3 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →