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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleColomiers (31)
Surface76m²
Coût Total181 626€
Loyer Annuel10 340€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 673,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m²

Idéalement situé à proximité des commodités, des transports en commun et du coeur historique de Colomiers.

Lumineux et accueillant, cet appartement T3/4 au 5ème étage sur 6 offre un espace de vie confortable avec une vue belle dégagée sur les environs.

La partie jour est composée d'un double séjour lumineux, d'une cuisine indépendante avec son cellier. Le coin nuit quant à lui est composé d'un dégagement avec rangements, de deux chambres, d'une salle de bain d'un WC séparé.

Son agencement permet facilement la création d'une troisième chambre selon vos besoins. Une cave complète ce bien.

Un appartement confortable, fonctionnel et modulable, idéal pour votre projet immobilier. À découvrir sans tarder !

Votre conseiller DUFOUR IMMOBILIER : Marina COUTURE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 948 108 576

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 130 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/05/2026

Consommation énergie primaire : 151 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.614270, 1.331946
Total : 181 626€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 44 250€
Valeur du bien : 171 450€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10340€/an
Fourchette totale : 743€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 8915€ - 11994€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 481,41 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 587 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-61 387€ (-32.6%)
Marge achat-revente :6 961€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 939,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 477,92€
Coût de l'assurance :15 892,27€
Taxe foncière : 1 034,05€/an
Soit par mois : 86,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, mise à jour de l'électroménager et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, mise à jour de la plomberie et électricité, carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 250 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 340 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 626 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 782 €
Revenus locatifs : +10 340 €
Charges déductibles : -51 782 €
Résultat foncier Année 1 : -41 442 €(Déficit de 41 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 532 €/an
Revenus locatifs : +10 340 €
Charges déductibles : -7 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20041.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 340 €51 788 €5 868 €-41 447 €21 400 €20 047 €20 047 €
210 547 €7 379 €5 709 €3 168 €--16 879 €
310 758 €7 215 €5 546 €3 543 €--13 336 €
410 973 €7 046 €5 376 €3 927 €--9 409 €
511 193 €6 871 €5 202 €4 322 €--5 088 €
611 417 €6 691 €5 021 €4 726 €--362 €
711 645 €6 504 €4 834 €5 141 €---
811 878 €6 311 €4 641 €5 567 €---
912 116 €6 112 €4 442 €6 004 €---
1012 358 €5 906 €4 236 €6 452 €---
1112 605 €5 693 €4 024 €6 912 €---
1212 857 €5 474 €3 804 €7 384 €---
1313 114 €5 246 €3 577 €7 868 €---
1413 376 €5 012 €3 342 €8 365 €---
1513 644 €4 769 €3 100 €8 875 €---
1613 917 €4 519 €2 849 €9 398 €---
1714 195 €4 260 €2 591 €9 935 €---
1814 479 €3 993 €2 323 €10 486 €---
1914 769 €3 717 €2 047 €11 052 €---
2015 064 €3 431 €1 762 €11 633 €---
2115 365 €3 136 €1 467 €12 229 €---
2215 673 €2 832 €1 162 €12 841 €---
2315 986 €2 517 €847 €13 469 €---
2416 306 €2 192 €522 €14 114 €---
2516 632 €1 856 €186 €14 776 €---
TOTAL331 208 €170 471 €84 478 €160 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 171 €-6 420 €+8 591 €
2+2 171 €0 €+2 171 €
3+2 171 €0 €+2 171 €
4+2 171 €0 €+2 171 €
5+2 171 €0 €+2 171 €
6+2 171 €0 €+2 171 €
7+2 171 €+1 434 €+737 €
8+2 171 €+1 670 €+501 €
9+2 171 €+1 801 €+370 €
10+2 171 €+1 936 €+235 €
11+2 171 €+2 074 €+97 €
12+2 171 €+2 215 €-44 €
13+2 171 €+2 360 €-189 €
14+2 171 €+2 509 €-338 €
15+2 171 €+2 662 €-491 €
16+2 171 €+2 819 €-648 €
17+2 171 €+2 980 €-809 €
18+2 171 €+3 146 €-975 €
19+2 171 €+3 316 €-1 145 €
20+2 171 €+3 490 €-1 319 €
21+2 171 €+3 669 €-1 498 €
22+2 171 €+3 852 €-1 681 €
23+2 171 €+4 041 €-1 870 €
24+2 171 €+4 234 €-2 063 €
25+2 171 €+4 433 €-2 262 €
Total+54 275 €+48 221 €+6 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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