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Achat maison

Bien expiré
VilleSalles-Courbatiès (12)
Surface214m²
Coût Total335 668€
Loyer Annuel16 981€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 800,74 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 214 m², 9 Pièces, 7 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Terrain de 5257 m²

Située au coeur d'un hameau et au pied du chemin de Saint Jacques de Compostelle, ensemble immobilier pouvant acceuillir un projet de chambres d'hôtes avec ses 14 couchages possible. Au rez de chaussée un bel espace de vie donnant accès sur une terrasse extérieure. Grange et terrain de 5000 m2 à proximité. Gare à 2minutes. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Salles-Courbatiès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12260
Coordonnées : 44.499060, 2.088320
Total : 335 668€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 150 600€
Valeur du bien : 321 959€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16981€/an
Fourchette totale : 1112€ - 1801€/mois
Fourchette annuelle : 13339€ - 21617€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 651,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :97,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 749,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 862,21€
Coût de l'assurance :29 370,95€
Taxe foncière : 1 698,07€/an
Soit par mois : 141,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 891,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-476,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (estimation 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :150 600 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 780€
    Isolation combles: 214 m² × 50€/m² = 10700€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€/fenêtre = 24300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:6 720€
    Parquet flottant: 84 m² × 80€/m² = 6720€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Rénovation légère:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Total:66 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-Courbatiès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 981 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 668 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 150 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 164 540 €
Revenus locatifs : +16 981 €
Charges déductibles : -164 540 €
Résultat foncier Année 1 : -147 560 €(Déficit de 147 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 126 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 940 €/an
Revenus locatifs : +16 981 €
Charges déductibles : -13 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 126159.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 981 €164 551 €11 078 €-147 570 €21 400 €126 170 €126 170 €
217 320 €13 655 €10 782 €3 666 €--122 505 €
317 667 €13 348 €10 475 €4 319 €--118 186 €
418 020 €13 031 €10 158 €4 989 €--113 197 €
518 380 €12 703 €9 830 €5 677 €--107 520 €
618 748 €12 365 €9 492 €6 384 €--101 137 €
719 123 €12 014 €9 141 €7 109 €--94 028 €
819 505 €11 652 €8 779 €7 854 €--86 174 €
919 896 €11 277 €8 405 €8 618 €--77 556 €
1020 293 €10 890 €8 017 €9 403 €--68 153 €
1120 699 €10 490 €7 617 €10 209 €--57 943 €
1221 113 €10 076 €7 203 €11 037 €---
1321 536 €9 648 €6 775 €11 888 €---
1421 966 €9 206 €6 333 €12 761 €---
1522 406 €8 748 €5 875 €13 658 €---
1622 854 €8 275 €5 402 €14 579 €---
1723 311 €7 786 €4 913 €15 525 €---
1823 777 €7 280 €4 408 €16 497 €---
1924 253 €6 758 €3 885 €17 495 €---
2024 738 €6 217 €3 344 €18 521 €---
2125 232 €5 658 €2 785 €19 574 €---
2225 737 €5 081 €2 208 €20 657 €---
2326 252 €4 483 €1 610 €21 769 €---
2426 777 €3 865 €993 €22 911 €---
2527 312 €3 227 €354 €24 085 €---
TOTAL543 896 €382 285 €159 862 €161 612 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 566 €-6 420 €+9 986 €
2+3 566 €0 €+3 566 €
3+3 566 €0 €+3 566 €
4+3 566 €0 €+3 566 €
5+3 566 €0 €+3 566 €
6+3 566 €0 €+3 566 €
7+3 566 €0 €+3 566 €
8+3 566 €0 €+3 566 €
9+3 566 €0 €+3 566 €
10+3 566 €0 €+3 566 €
11+3 566 €0 €+3 566 €
12+3 566 €+3 311 €+255 €
13+3 566 €+3 566 €0 €
14+3 566 €+3 828 €-262 €
15+3 566 €+4 097 €-531 €
16+3 566 €+4 374 €-808 €
17+3 566 €+4 657 €-1 091 €
18+3 566 €+4 949 €-1 383 €
19+3 566 €+5 248 €-1 682 €
20+3 566 €+5 556 €-1 990 €
21+3 566 €+5 872 €-2 306 €
22+3 566 €+6 197 €-2 631 €
23+3 566 €+6 531 €-2 965 €
24+3 566 €+6 873 €-3 307 €
25+3 566 €+7 226 €-3 660 €
Total+89 150 €+65 867 €+23 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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