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Maison - 5 pièce(s) - 102 m²

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface102m²
Coût Total176 212€
Loyer Annuel9 414€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 979,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une impasse, sur 286 m² de terrain clos, maison de ville, située à proximité des écoles, commerces et services, à 10 mn à pied du centre-ville, disposant d'un double accès sur rue et par le jardin. Dotée de nombreux espaces de rangement avec placards, elle comprend au rez-de-chaussée une entrée, deux chambres attenantes à un cabinet de toilette, et un WC indépendant, un espace buanderie chaufferie, et un garage (possibilité stationnement seconde voiture) A l'étage, le couloir dessert une cuisine équipée, un salon/salle à manger lumineux, deux chambres, une salle de bain et un WC. Chauffage au gaz.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.807127, 0.542725
Total : 176 212€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 68 320€
Valeur du bien : 168 220€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9414€/an
Fourchette totale : 636€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7633€ - 11612€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 242,11 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 695 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-26 795€ (-21.1%)
Marge achat-revente :-49 517€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :66,08€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 924,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 400,90€
Coût de l'assurance :19 823,85€
Taxe foncière : 941,43€/an
Soit par mois : 78,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 003,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 320 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:6 120€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€/fenêtre = 8400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Réfection plomberie maison: 1 maison × 5000€ = 5000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 414 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 212 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 707 €
Revenus locatifs : +9 414 €
Charges déductibles : -75 707 €
Résultat foncier Année 1 : -66 293 €(Déficit de 66 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 387 €/an
Revenus locatifs : +9 414 €
Charges déductibles : -7 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44892.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 414 €75 712 €5 658 €-66 298 €21 400 €44 898 €44 898 €
29 603 €7 239 €5 505 €2 363 €--42 535 €
39 795 €7 081 €5 346 €2 714 €--39 821 €
49 991 €6 917 €5 183 €3 073 €--36 748 €
510 190 €6 748 €5 014 €3 442 €--33 306 €
610 394 €6 574 €4 839 €3 820 €--29 485 €
710 602 €6 394 €4 659 €4 209 €--25 277 €
810 814 €6 207 €4 473 €4 607 €--20 670 €
911 030 €6 015 €4 281 €5 015 €--15 654 €
1011 251 €5 816 €4 082 €5 435 €--10 219 €
1111 476 €5 611 €3 877 €5 865 €--4 354 €
1211 706 €5 399 €3 664 €6 307 €---
1311 940 €5 180 €3 445 €6 760 €---
1412 178 €4 954 €3 219 €7 225 €---
1512 422 €4 720 €2 985 €7 702 €---
1612 670 €4 478 €2 744 €8 192 €---
1712 924 €4 229 €2 495 €8 695 €---
1813 182 €3 971 €2 237 €9 211 €---
1913 446 €3 705 €1 971 €9 741 €---
2013 715 €3 430 €1 696 €10 285 €---
2113 989 €3 146 €1 412 €10 843 €---
2214 269 €2 853 €1 119 €11 416 €---
2314 554 €2 550 €816 €12 004 €---
2414 845 €2 237 €502 €12 609 €---
2515 142 €1 914 €179 €13 229 €---
TOTAL301 544 €193 081 €81 401 €108 464 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 977 €-6 420 €+8 397 €
2+1 977 €0 €+1 977 €
3+1 977 €0 €+1 977 €
4+1 977 €0 €+1 977 €
5+1 977 €0 €+1 977 €
6+1 977 €0 €+1 977 €
7+1 977 €0 €+1 977 €
8+1 977 €0 €+1 977 €
9+1 977 €0 €+1 977 €
10+1 977 €0 €+1 977 €
11+1 977 €0 €+1 977 €
12+1 977 €+1 892 €+85 €
13+1 977 €+2 028 €-51 €
14+1 977 €+2 167 €-190 €
15+1 977 €+2 311 €-334 €
16+1 977 €+2 458 €-481 €
17+1 977 €+2 608 €-631 €
18+1 977 €+2 763 €-786 €
19+1 977 €+2 922 €-945 €
20+1 977 €+3 085 €-1 108 €
21+1 977 €+3 253 €-1 276 €
22+1 977 €+3 425 €-1 448 €
23+1 977 €+3 601 €-1 624 €
24+1 977 €+3 783 €-1 806 €
25+1 977 €+3 969 €-1 992 €
Total+49 425 €+33 845 €+15 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 86 jours
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